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看似火爆的深圳,隐藏着楼市最深的忧虑!

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04月202020
[摘要]海外市场,机会很多,尤其是东南亚房产市场。...

 上周末,深圳住房和建设局终于忍不住了,发文警告:将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为,并将对二手房市场进行干预。

最近深圳楼市多么火热,相信大家都了解了,不仅深圳,包括上海北京的豪宅市场都带起节奏,似乎要乘着小阳春把全国楼市炒火。Qnz海外房产网

而才公布的中国一季度的数据,却是创了记录的“惨”,而比国内更惨的是,海外的疫情形势并没有出现拐点,反而在各国急着复工的影响下,越演越烈!Qnz海外房产网

经济在下滑,部分地区楼市在疯涨,你说没有泡沫,不受打击?Qnz海外房产网

而如果把深圳豪宅市场放到哪怕是深圳经济形势来看,豪宅爆炒不是经济向好的表现,反而藏着更深的担忧和恐慌。Qnz海外房产网

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对于深圳,看多的理由是大湾区的概念,以深圳之财力打造一个现代级的"国际科技创新中心"。Qnz海外房产网

搞这样一个综合性国家科学中心每年至少50亿的烧,而且,要持续烧10年-20年,这事只有深圳才有此财力,如此大的投入,自然能带动周边房价上涨,而这一轮领涨的就是相关的南山、宝安、光明片区。Qnz海外房产网

参考《深圳豪宅又被秒光,一文看懂土豪到底看中啥?》Qnz海外房产网

其他的呢?不仅没涨,反而跌了。Qnz海外房产网

其中龙岗的万科麓城,恒大国香山,东方明珠城,满京华喜悦里,怡龙枫景园等一些小区的成交价竟然比2017年还低。Qnz海外房产网

其他区域坪山只有个别楼盘卖的比较好,大部分新盘都滞销,龙华除了红山区域涨幅比较大,其他也都是微涨而已。Qnz海外房产网

深圳住建局表示,3月深圳二手房均价6.4万,深圳房价涨幅不大,有些地区不是涨了,而是让宝中、前海等热门区域“被平均”了。Qnz海外房产网

再看深圳写字楼市场,从2018年以来空置率就不断上升,到2019年末,深圳写字楼空置率已达到30%,受疫情影响,今年第一季度深圳南山区写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。Qnz海外房产网

而同比一线城市,北京一季度空置率为13.8%,增长0.4%,租金下降1.3%;上海空置率为21%,增长1.4%,租金下降0.6%;广州空置率5.2%,下降0.3%,租金下降0.6%。Qnz海外房产网

唯有深圳空置率24.6%,增长2.6%,租金下降3%。Qnz海外房产网

至于住宅市场,深圳房价在2015年高位翻倍后持续上涨,成为全国房价最高的城市。但深圳挂牌的出租房源超过4.6万套,也创出历史新高,其中,深圳城中村出租速度变慢了是从2019年开始发生了。Qnz海外房产网

而直接导致深圳房价从去年开始爆炸的就是2019年“双十一”推出的“豪宅税“的调整,在新的征收标准里,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年免征增值税。Qnz海外房产网

该政策直接在交易中免去23.8万元增值税,尤其是以深圳房价最高的南山区和宝安区,直接引爆了深圳楼市直到今天。Qnz海外房产网

但是很奇怪的是,从去年中开始,国家就一直在收紧政策,只有那些楼市出现成交量下滑的地区才公布刺激政策,而深圳,在2019年11月前,深圳房价都是在连续缓慢上涨的过程中,成交量也不错,而在这样的背景下,推出了楼市刺激措施,实在是让人看不明白。Qnz海外房产网

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上图可见上海与深圳房价走势出现的显著分化(数据来自于中原研究中心)Qnz海外房产网

再看深圳居民,杠杆率高到抑制了消费和投资。Qnz海外房产网

目前深圳住户存款1.381万亿,贷款近2万亿,在贷款结构中,深圳住房贷款约居民贷款的99.7%。Qnz海外房产网

而同样的情况,上海的住户存款2.857万亿,大于住户贷款2.22万亿,房贷占贷款的比重只有60%,远低于深圳。Qnz海外房产网

深圳民间金融发达且管理不严,大量针对企业的“企业纾困贷”、“经营贷”、“三农项目”、“小微扶植”等贷款资金,也全都被拿去炒房了。 Qnz海外房产网

世通海外提醒:不要被深圳热闹的房价上涨的新闻所困扰,而更要担心深圳将来的经济。Qnz海外房产网

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深圳的经济很早就不容乐观了。Qnz海外房产网

近三年,深圳GDP2018年破8,2019年上半年破7,2019年前三季度增速为6.6%,2019年全年增速为6.7%。Qnz海外房产网

全年增速虽然高于全国的6.1%及广东省的6.2%,但是下滑趋势明显。Qnz海外房产网

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图:深圳GDP增速与全国GDP增速,来源:智本社Qnz海外房产网

深圳本就是外向型经济,2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿,超过了当年的GDP总量,经济对外依存度达110.6%,远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。Qnz海外房产网

今年第一季度全国货物进出口总额65742亿元,同比下降6.4%;其中出口下降11.4%,第二季度的外贸形势可能比第一季度更加严峻。世界贸易组织预计,2020年全球贸易总额最大降幅可能达到32%。Qnz海外房产网

 也就是,疫情对深圳的冲击要高于北上广,而且,影响更深,持续时间更长。Qnz海外房产网

而在此时,深圳房价不仅没跌,部分区域反而加速上涨,这样只会继续推高房租,推高居民的生活成本,进一步推高企业用人成本及租赁成本,导致一些企业倒闭或离开深圳。Qnz海外房产网

数据显示,2018年深圳新增注册企业数量为29万,增长率为-12.3%,而北京新增注册企业增速为2.7%,上海为13.2%,广州为25.47%,全国为10.3%。2019年上半年深圳注销企业68427户,同比增长325.5%。Qnz海外房产网

深圳办公楼空置率高企就是最好的证明。Qnz海外房产网

那深圳政府到底想要打造一个怎么样的城市呢?大数据可以告诉我们:Qnz海外房产网

2019年12月,深圳面向全球招商,现场签约项目128个,项目总额超5600亿元。为此,深圳一次性推出30平方公里的工业用地。Qnz海外房产网

30平方公里是什么概念?上海面积比深圳大两倍多,整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。而30平方公里的工业用地,覆盖35个片区,重点布局创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等,如先进制造、生物药业、人工智能等。Qnz海外房产网

今年,深圳又下发了《深圳市2020年重大项目计划》,其中,总部项目37个、重大科技基础设施10个。,瞄准10亿以上重大产业项目、“独角兽”、世界500强及大型总部项目。Qnz海外房产网

为了匹配总部经济、科研基地,深圳将仅有的居住用地向精英阶层倾斜,同时,挤压了普通白领及市民的住房空间。Qnz海外房产网

从2011年以来,千万豪宅占深圳全市新房的比例一直在上升,最近三年,深圳关内新房极少,但豪宅、大户型住宅的比例非常高。Qnz海外房产网

从豪宅的成交量上可见一斑,2016年千万豪宅共成交4364套,占比达到9.5%。而去年取消豪宅税后,12月豪宅成交套数高涨到9486套。 Qnz海外房产网

而在住宅用地供应,深圳又是最抠门的。Qnz海外房产网

2018年深圳住宅用地供应(包含人才房)仅15.8万平方米;2019年上半年零供应,直到2019年6月,深圳才推出5宗居住用地,土地面积共17万平方米。Qnz海外房产网

而对比其他一线城市,2017年前8月北京、上海、广州分别供应了359万、322万和164万平方米的住宅用地,而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应,有一块“只租不售”性质的住宅土拍,面积仅2万平方米。Qnz海外房产网

2018年深圳住宅用地供应仅15.8万平方米;2019年上半年,深圳住宅用地也是零供应。直到2019年6月,深圳才推出5宗居住用地,土地面积共17万平方米。Qnz海外房产网

深圳政府的想法是发展高端的,但现实是深圳的主体是高端的吗?Qnz海外房产网

根据《深圳统计年鉴2019》提供的数据,在2018年末,深圳共有1050.25万人就业中,信息传输、软件和信息技术服务业人才为53万人,金融业20万人,两合计73万人,占深圳市总就业比重只有6.9%。Qnz海外房产网

而制造业是从业者367万,占深圳市就业总量的35%。Qnz海外房产网

占据深圳近四成就业量的制造业职工收入底薪大约在2000多元左右,大都包吃包住,加上绩效奖、全勤奖、夜班补助、周末加班等,月收入上5000算非常不错的水平。Qnz海外房产网

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深圳普通制造业工人的收入水平Qnz海外房产网

在深圳市人力资源和社会保障局发布的《2019年深圳市人力资源市场工资指导价位》中写明了2019年深圳居民月薪的中位数是5826元/月。 Qnz海外房产网

但深圳却对这些人越来越不“友好”。Qnz海外房产网

2018年6月,深圳计划将人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重,提升到新增住房供应总量的60%左右,其总量到2035年不少于100万套。100万套保障性住房预计只能够解决300万人的居住问题,覆盖面积只有15%,远远低于新加坡的85%,甚至低于香港的50%。Qnz海外房产网

现在深圳租房人群达80%,大概有1600万人租房,但据贝壳找房的数据显示,深圳合租房平均面积低于北上广,只有11.6平方米。Qnz海外房产网

至于教育和医疗条件也是一线城市中最差的。Qnz海外房产网

2018年深圳在校中小学生及在园儿童超过200万,为四大城市之首,但各级学位非常紧张,大约一半的初中生无法上高中。Qnz海外房产网

医疗资源排名中,深圳处于中下游水平,排在第23位,低于石家庄、合肥、长春。三甲医院,深圳只有18家,广州有38家,上海32家,北京55家。Qnz海外房产网

2019年,深圳的城市新增人口只有41万,同比下降15万,少于广州的43.7万,深圳的吸引力正在被广州超越。而每年春节,深圳返乡人口为全国之最。Qnz海外房产网

今年的疫情,让很多人迟迟未能返深,一些返深后又失业的人离开了深圳,加上外贸行业受疫情打击,恐怕还会有更多人选择逃离深圳。Qnz海外房产网

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深圳的理想是打造高端产业,对此,不惜下血本,用深圳领导的话就是:Qnz海外房产网

“如果有符合深圳未来发展定位的产业,我们非常欢迎,用地予以保证,要多少地,满足多少地”。Qnz海外房产网

但光靠人才房和城中村能撑起深圳的“总部经济”?Qnz海外房产网

就算是依靠高新企业,2015年以来新崛起的高科技公司,头条是北京的,蚂蚁金服是杭州的,斗鱼直播是武汉的。在全国互联网40强,深圳除了腾讯就只有个迅雷排第40位。Qnz海外房产网

大疆算是深圳的一个小亮点,公司规模还不到中兴规模的五分之一,且2018年后快速增长的态势已经中止了,比亚迪一直扶不起来,半导体制造的中芯国际2016年在深圳动工新建了一条12英寸线,但先进制程都是在上海搞。Qnz海外房产网

科创板全国市值前十位深圳只有一家,就是做手机的传音控股,技术含量就不说了Qnz海外房产网

最耀眼的华为,总部虽然还在深圳,但公司主体已经转移到东莞松山湖,连就业及产业集群转移到了东莞。Qnz海外房产网

难怪在《2019年度中国城市活力研究报告》,东莞挤掉上海,排名第四!甚至在青年人口吸引力城市TOP10中,东莞位列第三,仅次于深圳、广州。Qnz海外房产网

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从全国主要城市返岗活力指数排名来看,截至3月6日,有“世界工厂”之称的东莞返岗率达49.53%位居榜首,也就是说在东莞,已经有将近一半的人回到了工作中。Qnz海外房产网

而深圳节后复工缓慢,从地铁流量看,恢复率不到60%,今年唯一闪亮的就是迈瑞医疗等在这次疫情中订单大增。Qnz海外房产网

比如证券,保险,银行等金融业态势也可以,但从制造业升级的角度看,深圳并没有什么大亮点。能感觉到深圳制造业升级有些失败。唯一的热点就是南山,宝安楼市火热。Qnz海外房产网

疫情之下,实体经济萧条,投资萎缩,资金空转,大量资金正在寻求避风港。而深圳楼市,尤其是豪宅,就成为全国资金的追捧的对象。Qnz海外房产网

 深圳,要避免创业之都变成炒房圣地,中产兴,则城市兴,否则就是自废武功!Qnz海外房产网

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华为松山湖欧洲小镇Qnz海外房产网

今年的国内的小阳春的真实性其实有些让人怀疑,一方面是土豪在寻找避险资产,一方面是被推迟的刚需,加上开发商的打折促销。Qnz海外房产网

真实的需求到底有多少,特别是接下来的二季度并不好过的情况下。Qnz海外房产网

从更长的角度上看,就算是深圳房产也很难说合理,更何况其他城市,一旦房价上涨过快,必然触及政策风险。Qnz海外房产网

而反观海外市场,机会很多,尤其是东南亚房产市场。Qnz海外房产网

最值得关注的就是一季度,东盟已经上升为中国的第一大合作伙伴,而贸易量是增长的,而对其他地区的贸易是减少的,在“中国海外投资指数”排名中,东盟的排名显著上升。Qnz海外房产网

虽然东南亚的疫情有所反复,但对比其他地区,很多国家都采用了严格的管理措施大大降低了病毒的传染,相信未来也是最早复工复产的地区。Qnz海外房产网

未来,东南亚会再次成为国际资本眼中的最热的“新兴市场国家”。其中,很多国家首都的房产都是非常值得投资的。Qnz海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。Qnz海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。Qnz海外房产网

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世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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