新闻资讯
疫情发展的三种方向及对房地产市场的影响

分享到
浏览量:作者: 手机查看

02月122020
[摘要]如果用同样的方法去推测二手房市场,疫情将导致一季度二手房成交面积同比下降分别是16%、23%和28%,全年成交面积较2019年下降3.9%、9.3%和16.3%。...

 对楼市而言,不幸中的万幸是疫情发生在春节期间,从过去10年来看,开年前两个月的销售额约占全年销售比重不到10%。i8f海外房产网

 i8f海外房产网

幸运仅是对楼市,虽然旅游和餐饮一样都是非常依靠线下推销的,但这种影响只是将需求推迟,而不是彻底绝收。i8f海外房产网

 i8f海外房产网

虽然本次疫情和2003年的非典有很多的不同,参考价值不大,不过从月度的环比变化,还是可以找到一定的规律。i8f海外房产网

 i8f海外房产网

一般来说,如果没有外部的刺激,年内月度销售走势基本保持一致。这一点可以从过去3年的变化来证明,而在年底至今,楼市也没有其他政策刺激。i8f海外房产网

图1:2017-2019年全国商品住宅月度销售面积走势i8f海外房产网

来源:国家统计局i8f海外房产网

图2:2017-2019年全国商品住宅月度销售面积环比增速走势i8f海外房产网

来源:国家统计局i8f海外房产网

如果回顾03年非典时期的楼市变化,可以了解全国范围内的疫情对全国房地产市场的影响。i8f海外房产网

2002年12月15日广州出现第一例确诊非典病例,此后经历较长的发展期,到2月末进入爆发期,并持续两个月,4月末拐点出现,5月为回落期,进入6月后基本无新增病例。i8f海外房产网

新冠疫情是在2019年12月初发现的,在春节期间进入全国防控状况,如果乐观地估计能在2月底控制住,乐观地预计是3-4月份结束,悲观地基本上到6月份结束。i8f海外房产网

也就是影响和非典一致,或提前1-2个月结束。对于楼市而言,非典疫情的影响主要在3、4、5月。i8f海外房产网

现在楼市的售楼处都已经处于封闭状态,何时可以重开就意味着疫情对房地产影响结束,当然,其后信心还要慢慢地恢复。i8f海外房产网

如今,企业生产与营业都停滞了,但开支却有增无减,不少中小企业主已经开始出现破产危机。至于购房的主力高收入人群,短期也无心买房。i8f海外房产网

不过,房地产市场从18和19年已经进入相当平稳阶段,月度交易量之间的变动关系非常稳固。i8f海外房产网

也就是刚需依旧在,至于会不会因为疫情结束而刺激市场反弹则有待观察。i8f海外房产网

如果站在管理层来看,至少也有三种准备:i8f海外房产网

1、2月疫情被控制,刚需入场,政府的重心就在帮扶经营困难的小微企业,春节本来是楼市的淡季,也就是没什么影响。i8f海外房产网

2、3月还是无法控制疫情,也就意味着一季度的下行压力大,根据任泽平的预计,那么一季度的GDP预计是4%,二季度或在5-6%之间。政府基本上会采用减税降费的政策,比如对限购政策的调整、税收成本的下调来刺激经济回调。i8f海外房产网

只是放松,而不是刺激。i8f海外房产网

3、疫情持续半年甚至更长,加上这几年金融去杠杆,劳动力成本上升,人口红利减少,疫情无疑对企业经营是雪上加霜。那么,宏观政策会从防风险转向防止经济衰退、防止金融崩溃。i8f海外房产网

就有可能采取刺激性政策。i8f海外房产网

如果按着三种预测走势,那么,如果按最乐观的预期,现在的1-3月的销售基本可以对比03年非典大爆发的3-5月。在2003年3-5月月均商品住宅销售面积较同年2月变动幅度为2%,而此前的变动的均值是21%,下降19%。i8f海外房产网

对照2018-2019年2月相对前一年12月商品住宅销售面积平均降幅扩大19百分点,得到2020年2月新房销售较2019年12月下降约55%。预计3-4月迎来市场小幅修复期,此后市场走势与2018-2019年情况基本吻合。i8f海外房产网

预计,2020年全国商品住宅销售面积同比下降约4%,全年影响较小。i8f海外房产网

根据中指院3000份调查问卷结果显示,49%的网友原本在春节期间以及接下来的一个月有购房需求,但受疫情影响,推迟购房的比例高达70%,整体购房需求会延迟入市。i8f海外房产网

图:乐观假设下全国商品住宅月度销售面积(万方)及环比变动i8f海外房产网

数据来源:国家统计局、贝壳研究院i8f海外房产网

假设新冠疫情在3月中基本结束,则爆发期2月与非典期间的3-4月对标。i8f海外房产网

2003年3-4月月均商品住宅销售面积较同年2月的变动幅度为-1.4%,而2001-2002年该值的平均值为21%,环比增速回落近23个百分点,预判2020年2月商品住宅销售面积较2019年12月下降约60%。i8f海外房产网

3月市场可能开始修复,楼市反弹从4月开始,全年全国商品住宅销售面积将同比下降约8%。i8f海外房产网

实际上,2019年销售面积的下滑,与2018年土地供应不足有直接关系,而在此背景下销售额仍然上涨了6.5%,足以说明市场保持在一定的景气状态下。i8f海外房产网

因此,一旦疫情不能有效控制,各地方应立即取消市场的“五限”,限购、限贷、限备案、限电商、限价,包括央行过往让金融机构对房产的各种限制都应取消。i8f海外房产网

而那些土储优势明显的房企可以适当调整开工量来弥补2-3月份耽误的工期,一般优质的房企的现金能维持到4-5个月,而大量房企被迫参与到并购之中,甚至会包括一部分TOP100行列的著名房企。i8f海外房产网

图:中性假设下全国商品住宅月度销售面积(万方)及环比变动i8f海外房产网

数据来源:国家统计局、贝壳研究院i8f海外房产网

如果悲观地预期到6月初才能彻底结束,则全年全国商品住宅销售面积同比或下降约15%,该降幅将仅次于1998年房改以来金融危机影响下的2008年。i8f海外房产网

那么政府或采取刺激政策,包括大搞基建减税,对于人口流入地区的都市圈城市群可以进行适当超前的基础设施建设,加大对交运、教育、医疗等基础行业的投资,以刺激需求、稳定就业、完善基础设施、提升中国制造竞争力和提高中国经济潜在增长率。i8f海外房产网

放开汽车、金融、能源、电信、电力等基础领域及医疗教育等服务业市场准入,培育新的经济增长点。i8f海外房产网

改变从当前主要针对增值税的减税格局转为降低社保费率和企业所得税税率,继续下调社保缴费率3个百分点,其中养老、医疗保险缴费率分别下调1和2个百分点。下调企业所得税税率至21%,与美国联邦企业所得税税率相当。i8f海外房产网

图:悲观假设下全国商品住宅月度销售面积(万方)及环比变动i8f海外房产网

数据来源:国家统计局、贝壳研究院i8f海外房产网

如果用同样的方法去推测二手房市场,疫情将导致一季度二手房成交面积同比下降分别是16%、23%和28%,全年成交面积较2019年下降3.9%、9.3%和16.3%。i8f海外房产网

综上,在对疫情发展情况的不同假设下,2020年全国住宅销售同比变动情况汇总如下:i8f海外房产网

表:新冠疫情对全国房地产市场销售的影响预测i8f海外房产网

数据来源:贝壳研究院测算i8f海外房产网

房地产仍然是体量巨大的行业,短期影响虽大,但是需求和政策手段皆有可为,不必过分悲观。i8f海外房产网

对房企的影响包括人员流失、再招聘,以及人员信心的恢复都需要时间,预计今年开复工比往年滞后1到1.5个月。i8f海外房产网

需求端,与刚性需求相比,改善性需求回暖所需要的时间会更长;相较于新房市场,二手房市场与商业地产市场受到影响更大。i8f海外房产网

在过往的年份,学位房的成交在二手房市场更活跃。比起新房早早开启的宣传节奏,今年的疫情基本上切断了上半年的行情,i8f海外房产网

如果有去年就已开启宣传的学位房新盘,或持续在售的,仍可以考虑在3月份配合线上售楼处启动年内第一波线上宣传。i8f海外房产网

同致行董事长王波的观点,房企大规模的营销活动要等到4-5月份才会逐步恢复。i8f海外房产网

根据深圳地产圈的罗振坤博士结合2003香港非典和2015年韩国MERS经验,预计第一波成交潮估计要到7月中旬才能开启。i8f海外房产网

今年的楼市基本都是“迟”了,开售后,新房基本开启“降价促销”模式,而二手房在新房打折促销下,能维持什么价很难说。i8f海外房产网

很多媒体都接着没有户口的小痛点,催促大家买房很重要,是如果户口还在三四线城市,在一二线城市没有房,当然,该看准时机在今年买房,不然等房企缓过来,谁还打折?i8f海外房产网

为刺激经济复苏,各种手段还是少不了,放水是少不了,长期来看,通胀的压力依旧很大,能不能找到好资产对抗通胀是每一个投资人必须面对的话题。i8f海外房产网

最好的机会其实不在国内,现在优质资产基本上都在一线的核心区,房价有多高就不说了,真正有上升空间的还是能维持高增长的城市,比如柬埔寨金边。i8f海外房产网

过去15年,柬埔寨经济年平均增长速度超过7%,增速排在全球第六位。经济发展非常迅猛,柬埔寨正在以追赶者的身份欲求将经济发展到世界前列。i8f海外房产网

柬埔寨的房产是以美元计价的,而且该国外汇无管制,不受外汇波动的影响,有效对冲人民币贬值的风险。i8f海外房产网

据胡润房价指数报告显示,2018年金边房价年涨幅16.7%,租金利润6.5%,汇率变化率6.2%,三项相加利润率为29.4%,成为海外置业利润排名靠前的城市。i8f海外房产网

如今又数十万的国人已经参与到柬埔寨的建设之中,该国的经济也非常倚重中国,甚至有人把柬埔寨的西港看作中国的一个海外“省”,可见,投资柬埔寨房产完全就像投资国内的房产一样安全。i8f海外房产网

柬埔寨首都金边是东南亚国家中房价唯一没有破3万的城市。寻求保值增值不见得只有国内房产一条路,你说呢?i8f海外房产网

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。i8f海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。i8f海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君,可先添加微信(136 9223 5060 电话和微信同号),世通君有空的时候可以和你们聊聊东南亚房产投资的那些事!i8f海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
上一篇:2020年,柬埔寨房产变了吗?下一篇:撤销EBA!柬埔寨不慌,有中国呢!
相关新闻
【点赞】金边最佳社区是如何防控疫情的2020-02-11
【时讯】金边轻轨结束调研,一批基建将动工2020-02-10
柬埔寨金边首条轻轨:预计投资额达8亿美金!方能刺激2020-02-10
金边将扩建铁路沿线两旁道路2020-02-10
金边新国际机场将于明年建成2020-02-06
又一华商伸出援手 金边的口罩厂开工有望!2020-02-04
金边政府发布关于华人春节期间的通告2020-01-21
金边Naga3项目将于2025年完工!2020-01-20
从“路”看金边房产的投资价值2020-01-19
金边被雾霾笼罩,到底怎么回事?2020-01-19

看房团登记

已有24871人在此登记
免费参加看房团,私人订制行程
请登记真实有效的个人资料以备沟通

*姓名:
*手机:
邮箱:

热门房产

推介项目

金边“汤臣一品”-香格里拉公寓 The Peak面积:42 - 96平米
价格:100.00 - 135.00万人民币
100万买金边“陆家嘴”首选—【钻石双星】面积:46 - 108平米
价格:100.00 - 213.00万人民币
柬埔寨首相府旁地标公寓—Skyline面积:77 - 105平米
价格:80.00 - 150.00万人民币
【TK.星鼎国际】金边富人区,50万人民币投资首选!面积:37 - 62平米
价格:80.00 - 100.00万人民币
关闭