新闻资讯
从去年到1月的房地产数据,未来楼市这些变化值得注意!

分享到
浏览量:作者: 手机查看

02月112020
[摘要]不妨,去海外去看看!...

 刚需只能被推迟,但不会被消灭。qGZ海外房产网

在疫情期间,房地产的投资、建设、销售基本上处于停滞状态,房企紧急开通网上销售渠道以保持延续势头。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

等售楼处全开时,房地产市场会如何?qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

未来不可预测,但是,还是有轨迹可循,不妨从19年底到1月份,房企拿地数据和融资情况来看看未来楼市的发展,当然,去年楼市下半年的低迷和政府依旧有条件的放松监管有关。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

地方政府会有什么动作都会影响今年的房产销售,手段是什么,或让人意外。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

1qGZ海外房产网

楼市受影响严重 qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

面对疫情,房地产专家对房地产的基本预期都是,刚需还在,只是被推迟了,等疫情结束后,楼市一定会反弹。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

其中,易居中国丁祖昱的观点很具有代表性,他认为房地产和诸如餐饮、旅游面临的困境基本相同,结合房企1月销售数据,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%,地产行业因疫情迎来休眠期不言自明。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

虽然许多房企开始通过微信公众号、小程序、网站等多种渠道及时搭建“线上售楼处”,确保置业者足不出户即可看房选房。但线下看房、签约这个环节很难被替代,等疫情一旦平稳下来,市场还是会迅速复苏,成交量层面也会出现一定程度的报复性反弹。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

毋庸置疑,房企目前最重要的仍是要关注现金流,对房企影响最大的还是现金流问题。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

鼎信长城章华认为国家对于市场稳定的方针不会改变,包括央行等各监管部门及地方政府已采取具体金融政策等方面的倾斜举措,维持房地产整体平稳可控。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

从各种实际数据来看,39家监测房企中有超6成企业单月业绩同比下降,销售淡季叠加疫情因素对房企销售带来负面影响。其中,万科1月实现全口径销售金额567.3亿元,同比增长16.1%。碧桂园和恒大1月单月分别实现全口径销售金额465.1亿元和405.5亿元,与去年同期基本持平。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

受春节假期影响,本月31家典型房企监测房企土地成交建面、成交总价环比下行明显,其中7家企业本月无新增土储。本月新增总建面为1591万平,环比下降56%;新增土地成交总价为916亿元,环比下降48%;平均成交楼板价相比上月上升20%。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

房企二线城市土地成交占比进一步上升7个百分点至57%,一线城市投资占比下降一个百分点至3%,三四线城市拿地占比降至40%。从城市区域分布来看,本月房企中西部拿地力度较大,其中郑州、西安两市土地成交回暖明显,另外杭州本月成交放量明显,有良好支撑的二线城市仍然是企业投资热点方向。三四线城市本月新增土储区域分布则较为均衡,环渤海的包头土地成交量出现明显上升。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

本月房企迎来了境外发债潮,95家典型房企的融资总额为1810.10亿元,环比上升42.4%,同比下降14.3%。境外债权融资1099.7元,同比上升922.4%,环比下降7.5%。而境内债权融资543.0亿元,环比下降40.8%,同比下降29.2%。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

1月融资成本也有所上升,境外发债成本上升明显。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

房企新增债券类1融资成本8.34%,同比上升1.4个百分点,环比下降0.23个百分点。境外债券融资成本达9.20%,同比增长1.19个百分点,环比下降0.68个百分点。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

值得注意的是1月TOP10房企融资平均额73.9亿元最大,同比增长1.46%,是唯一一个同比上涨的梯队,其中,融资总量最高的是恒大,融资总量461.2亿元,主要为60亿美元的境外票据和45亿元人民币的公司债。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

短期来看,一季度甚至上半年的行业销售将不可避免地受到目前疫情的较大影响。之后,房地产市场成交量迅速回稳仍是大概率事件,疫情因素对房企下半年甚至明年的业绩影响有限。 qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

房企融资依旧受控制导致资金非常紧张,很多媒体都预期开发商会降价促销,基本可以预期,等再次恢复销售,楼市一定很热闹,至少开发商很积极。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

2qGZ海外房产网

融资不是唯一的问题qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

本月6日央行宣布降准0.5个百分点,在一定程度上对于房企融资以及销售回款是一个利好消息。qGZ海外房产网

而银保监会在3日和13日两次强调要坚决落实 “房住不炒”的政策,严防违规资金进入房地产市场,再加上央行也在16日表示要继续严控房地产在信贷资源中的占比。qGZ海外房产网

现在对房地产的资金还是处于收紧状态,未来是否会放松房企的融资仍有待观察。qGZ海外房产网

2019年下半年以来土地流拍持续高位,不仅广州、天津多宗高总价地块遭遇流拍,而且,不仅由于配建、自持限制等条件较严,上海、深圳市区稀缺地块也出现了无人竞拍而提前撤牌的情况。qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

19年二季度流拍率平均已经低于10%,但到下半年来流拍率基本都在12%以上,到年末流拍率仍然在高位。qGZ海外房产网

流拍的情况不仅在三四线城市,甚至,一二线城市的高热城市也有土地流拍。qGZ海外房产网

流拍最严重的石家庄和合肥主要是资金紧张、市场下行的原因,品牌房企没有拿地的意愿这个可以理解,但是广深这样的一线城市也也居于高位。qGZ海外房产网

究其原因,无论是从出让底价,还是出让单价来看,大致相同规律是:qGZ海外房产网

高单价、高总价地块流拍率较低,低总价、高单价地块流拍率较高。qGZ海外房产网

其中,总价在20-50亿元,楼板底价在0.8-1万元/㎡)的地块却是流拍的“重灾区”,总价在50亿元以上的地块,往往是城市的重点规划项目,整体流拍率相对较低。qGZ海外房产网

总价在20~50亿元的土地流拍率就高达12%处于行业基本水平。qGZ海外房产网

从单价上看也是如此,2000元/平方米以下的地块流拍率高达14%,这些地块主要位于重点二三线城市的远郊区,如合肥巢湖、天津蓟州区拍卖的地价便宜,但周边配套极为缺乏,流拍率自然比较高。qGZ海外房产网

楼板价在2万元/平方米以上的土地,流拍率却最低,仅为8%。qGZ海外房产网

唯一不同的是在1万元~2万元/平方米的单价区间,土地流拍率也达到了14%的高位。qGZ海外房产网

从地块条件来看,虽然高单价、高总价土地所需资金成本较高,开发时间较长,但其自身条件也往往比较优质,房企也能够从中获利更多,反之在银行融资受限的情况下,房企会更谨慎地选择地块而导致大量流拍。qGZ海外房产网

而造成高价地流拍最主要的原因当属限制条件过于苛刻。qGZ海外房产网

还有一部分原因是地方政府为防止土地市场升温过快,超两成高价地政府提前撤牌或政府收回。qGZ海外房产网

以北京顺义区仁和镇临河村地块为例,地价房价比高达83%,如若入市竞拍,无疑会拍出“面粉贵过面包”的楼板价,势必成为推高板块房价的源头。同样在广州、杭州、无锡也有类似是政府收回动作。qGZ海外房产网

3qGZ海外房产网

政府会放松这些限制吗?qGZ海外房产网

 qGZ海外房产网

从去年下半年,全国除了北京外,其他包括一线城市都出台过各种松绑楼市的政策,其中最给力的算深圳的降低“豪宅税”。qGZ海外房产网

如果没有疫情,很多人看好今年楼市的原因就是很多城市会继续出台红利。qGZ海外房产网

但从一级市场看,政府对一二线城市的优质地块开高价或严苛限制才是让房企不敢拿地的关键。qGZ海外房产网

最常见的条件是配建中小学、幼儿园、公租房等公建配套,随着保障房力度的加大,部分地块更是要求全部建设共有产权房。如北京豆各庄乡的39亿宅地,要求全部建设共有产权房,而且限价3.9万元/平方米,而周边二手房价格为5万元/平方米,结果流拍。qGZ海外房产网

相反北京庞各庄镇地块年初要求全部建设共有产权房,结果20.81亿元的总价流拍,但改为限竞房后,最终以33亿元成交,总价反而高出了12亿元。qGZ海外房产网

还有一些限制条件集中在容积率、高度的限制上,或自持比重过高、自持时间过长,还有约一成的高价流拍地是由于底价设置过高所致。qGZ海外房产网

在流拍的土地中,需要配建较高比例的公租房、大体量的中小学,导致房企实际拿地成本过高,容易遭遇流拍,譬如深圳坪山、武汉硚口等多宗优质土地均流拍。qGZ海外房产网

而流标的地块要求承担着重大的城市发展任务,也会遭遇流标,如深圳的34亿流标地块位于前海,要求必须引入世界500强总部,同样的情况还包括武汉滨江商务地块。qGZ海外房产网

如果今年地方政府重新调整拍卖条件,包括降价、减少公租房和配套以及其他苛刻条件,是不是会让房企更愿意拿地呢?qGZ海外房产网

从去年的全国流拍情况看,房企基本上已经放弃了各种条件不利,非核心的城市土地,即便是土地价格便宜也不愿意去拿地,试问,消费者还要去当接盘侠吗!qGZ海外房产网

那么重点还是一二线城市,而且还要选择配套好的楼盘,不能政府降低标准,投资者也同样降低标准。当然,这样的楼盘价格也不会便宜。qGZ海外房产网

刚需就不用说了,长期看好中国房地产,如果是投资,目前国内的市场还是被严格限制的,最大的就是对房地产的融资监管。qGZ海外房产网

最好的机会在那些不受资金监管,还能维持高增长的地区,比如柬埔寨金边。qGZ海外房产网

柬埔寨有其他东南亚国家没有的优势,除了不排华,特别友好外,柬埔寨的房产是以美元计价的,而且该国外汇无管制,不受外汇波动的影响,有效对冲人民币贬值的风险。qGZ海外房产网

过去15年,柬埔寨经济年平均增长速度超过7%,增速排在全球第六位。经济发展非常迅猛,柬埔寨正在以追赶者的身份欲求将经济发展到世界前列。qGZ海外房产网

回顾2019年,柬埔寨每一件大事都历历在目:“金边-西港”高速公路开工,新机场项目进展顺利,西港34条道路重新修复,不断增添大型经济特区,AGF轻轨的即将开建,2020年将开采出石油......qGZ海外房产网

据胡润房价指数报告显示,2018年金边房价年涨幅16.7%,租金利润6.5%,汇率变化率6.2%,三项相加利润率为29.4%,成为海外置业利润排名靠前的城市。qGZ海外房产网

如今又数十万的国人已经参与到柬埔寨的建设之中,该国的经济也非常倚重中国,甚至有人把柬埔寨的西港看作中国的一个海外“省”,可见,投资柬埔寨房产完全就像投资国内的房产一样安全。qGZ海外房产网

不妨,去海外去看看!qGZ海外房产网

部分数据来自克而瑞地产研究qGZ海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。qGZ海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。qGZ海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君,可先添加微信(136 9223 5060 电话和微信同号),世通君有空的时候可以和你们聊聊东南亚房产投资的那些事!qGZ海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
上一篇:【参考】中国感冒,柬埔寨打喷嚏...下一篇:2020年,柬埔寨房产变了吗?
相关新闻
从“路”看金边房产的投资价值2020-01-19
2020金边房产投资最新最全指南,涵盖政策法规、地2020-01-16
2019即将结束,快来pick一下金边房产市场的年度关2019-12-21
为什么投资金边房产不用担心没有“接盘侠”?2019-11-23
政策红利+高速发展下的金边房产投资机会2019-11-13
数据证明:金边房产=保值+增值+长期投资...2019-11-01
全球资本都盯上了供需两旺的金边房产市场2019-09-24
金边房产处于一种什么风口之下?2019-09-23
年轻国度,金边房产投资前景怎么样?2019-09-21
柬埔寨经济发展助力金边房产登顶世界第一2019-09-09

看房团登记

已有24871人在此登记
免费参加看房团,私人订制行程
请登记真实有效的个人资料以备沟通

*姓名:
*手机:
邮箱:

热门房产

推介项目

金边“汤臣一品”-香格里拉公寓 The Peak面积:42 - 96平米
价格:100.00 - 135.00万人民币
100万买金边“陆家嘴”首选—【钻石双星】面积:46 - 108平米
价格:100.00 - 213.00万人民币
柬埔寨首相府旁地标公寓—Skyline面积:77 - 105平米
价格:80.00 - 150.00万人民币
【TK.星鼎国际】金边富人区,50万人民币投资首选!面积:37 - 62平米
价格:80.00 - 100.00万人民币
关闭