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一线写字楼空置率达20% ,商办能改住宅出租是出路吗?

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01月142020
[摘要]这次新政策,无疑将增加深圳租赁住宅的供应量。并且,由于写字楼、商铺的位置一般都比较好,且地理分布广泛,对于福田、南山市区的上班族和商务人群是一大利好。...

 2020年,对住宅市场好不好,难说;但写字楼很艰难!cHv海外房产网

据经济参考报消息,全球最大的商业地产服务及投资公司世邦魏理仕中国区报告,一线城市写字楼空置率明显上升,一连创下多个“历史新高”。cHv海外房产网

2019年,北上广深一线城市的写字楼的空置率为:北京15.9%,上海19.3%,深圳22.04%,只有广州合格,空置率为5.5%。cHv海外房产网

一般而言,空置率保持在10%以下尚属正常,超过20%就显得不太正常了。而一线城市中经济最被看好的深圳和上海空置率已经不太正常了。cHv海外房产网

一线尚且如此,其他就不提了。截至2019年末,全国19个一线和新一线城市的甲级写字楼平均空置率已高达26.4%,较上年增加2.7个百分点;平均租金也从2018年末的每月每平方米141.3元跌至134.9元。cHv海外房产网

2020年写字楼依旧在增加!cHv海外房产网

根据高力国际于12月18日发布的《上海物业市场2020年展望》报告,2020年上海写字楼市场将迎来供应高峰,预计整体空置率将推升至25.6%,租金较2019年下滑3.5%。cHv海外房产网

地产顾问戴德梁行数据显示,过去十年北京市写字楼平均吸纳量为56.1万平方米,但仅2019年前三季度主要入市项目便已高达67.8万平方米。cHv海外房产网

北京写字楼市场整体平均租金为383元/月/平方米,年降幅约在4%左右。随着供应量未来继续走高,租金恐将进一步下探。cHv海外房产网

2019年深圳楼市火得一塌糊涂,但是楼市火到哪里,写字楼就凉到哪里。cHv海外房产网

第三季度甲级写字楼整体空置率高达21.3%,为四个一线城市中最高,其中,前海47%,华强北34.6%,车公庙30.8%,高新园24.9%,福田中心区15.1%。cHv海外房产网

三季度,深圳甲级写字楼市场有四个项目交付,主要位于福田和前海,市场存量达到725万平方米。据不完全统计,2020年深圳还将有100万平方米的写字楼供给。cHv海外房产网

最让人不能理解的是深圳租金一直都在跌。cHv海外房产网

在北京上海,写字楼三百五百每平起步都是常事儿,哪怕是广州,两三百每平的写字楼租金也很普遍。cHv海外房产网

但在深圳,在今年初时候,某写字楼的租金从每月每平150元降到每月每平80元,某些写字楼租金降幅已达46%。cHv海外房产网

近几年,为了吸引企业,批出了大量商办空间,在福田CBD、后海金融总部基地等项目,导致目前深圳写字楼市场供应量非常充足。cHv海外房产网

数据显示,2019年至2021年,深圳甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米,其中超八成来自南山和前海。写字楼集中供应但配套没有成型,大型的企业机构都未入驻,这些都成为了前海片区的写字楼空置率高企的原因。cHv海外房产网

广州虽然空置率不高,但压力依旧很大。cHv海外房产网

2019年第三季度,广州甲级写字楼市场无新项目入市,其空置率下降0.6个百分点跌至3.7%,同期平均租金环比下跌0.4%,同期平均租金仅为179.2元/月/平方米。广州空置率小主要是供应少,但租金在跌,空置率没跌多少。cHv海外房产网

北上深写字楼空置率走高,其他二三线城市日子更不好受了。cHv海外房产网

导致写字楼空置率高有行业因素,也要大环境的因素。cHv海外房产网

当市场租金减少时,供应也会减少,随着经济的复苏,租金回报率开始上升,由于投资建设周期跟市场需求是有一定的时间差的,会导致阶段性出现供不应求,空置率下降,租金回报率攀升。cHv海外房产网

而当市场开始出现大量供应时,空置率又开始上升,租金回报率下降。现在一线城市的写字楼就处于这种阶段。cHv海外房产网

以上海为例,根据克尔瑞的数据2019年第三季度全市空置率18.6%,环比上升0.5%。核心商务区空置率上升至12.6%,非核心商务区空置率为25.9%。cHv海外房产网

看似非核心商务区空置率高,但吸纳量贡献68.1%,核心商务区净吸纳量为负3.2万平方米,而上海新增供应面积也主要集中在非核心商务区,如前滩、后滩、大虹桥、徐汇滨江等。cHv海外房产网

从人流数据也可以看出,从2016-2018年,陆家嘴地铁站在工作日早高峰的平均出站人数却下降了3%,而上海全市的地铁日均客流总量增加了约10%,而这两年,新天地的空置率连续三年下降,同时,"新天地站"早高峰的出站客流量增长了近20%。cHv海外房产网

也就是上海老牌的核心区空置率维持正常,但是新的商务区吸引了不少为了缩减成本,开始逃离传统租金高的核心商务区的企业。 cHv海外房产网

同样的深圳空置率高的主要原因是前期核心区批准了太大写字楼项目,导致短期供过于求的现象,这种情况或许在未来会有改观。cHv海外房产网

截止到2018年5月底,深圳商事主体总量达321.9万户,继续保持全国大中城市首位。若按官方统计常住人口1302.66万人计算,深圳每千人拥有商事主体247.1户,拥有企业155.7户,创业密度稳居全国第一。cHv海外房产网

目前,福田、南山和深圳湾海岸线附近一带,新房基本都在10w+,但写字楼只要每平5w,除去硬件配套和运营能力外,横向对比一下北京上海的写字楼,价格确实低得不成比例。 cHv海外房产网

在全国范围看,各地争夺人才大战如火如荼,不少地方都热衷于搞产业园区和科技园区,自然建了不少的写字楼,空置率高也是在所难免的。cHv海外房产网

一线的写字楼到底值不值得投资呢?cHv海外房产网

就2019年的行情而言,上海的商业物业仍是机构和投资者的首选,特别是外资的成交金额从2017年到2019年,每年均占到总成交金额的三分之一及以上,2019年外资投资依然稳定,显示出投资者对上海商业物业市场长期看好。cHv海外房产网

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2019年第三季度,南山区成为唯一一个甲级写字楼空置率下降的地区,相比之下,罗湖区空置率却出现了较大的上升,而福田和前海片区基本保持稳定。cHv海外房产网

空置率降低的根本来自深圳科技行业今年1-7月的工业增加值超过9%。在第三季度中,前两大租赁成交全部来自科技行业,区域主要集中在南山。cHv海外房产网

在一线城市中的甲级写字楼主要租户以金融行业和TMT(科技、媒体和通信)行业为主,这两大行业的决定了区域的空置率。cHv海外房产网

2019年,北京甲级写字楼市场的金融行业租户占比最大,达到30%,同比微涨;TMT行业租户占比为22%,同比下降9个百分点;其核心商务区东城、金融街、中关村的空置率则处于5.4%、5.1%、2.6%的低位。cHv海外房产网

而新增加的亚奥、北京CBD的空置率分别涨至24.9%和10.9%的高位;只有望京情况在好转。cHv海外房产网

上海金融一直占据高比例,但在2019年金融租户占比同比下降了5个百分点至21%,导致老牌金融CBD陆家嘴空置率最高,达到19%,但租金依旧维持每平方米330元的高位。cHv海外房产网

相反,TMT行业占比有所增加,升至17%;其后,消费品行业占比13%。cHv海外房产网

广州因为供应少,空置率低,其中,TMT行业需求大幅增加14个百分点,而房地产行业的需求则在减弱。cHv海外房产网

深圳TMT行业对写字楼的占比最大,占比42%;金融租户占比大幅下降至23%。cHv海外房产网

2019年甲级写字楼空置率最高的是前海,达到了56%,但其空置率较2018年有所下跌。不过,前海的存量和租金均较上年有所增加,也就是,新租和搬迁至前海的公司在增加。cHv海外房产网

但罗湖的空置率上升较快,说明大批罗湖公司正在搬离。cHv海外房产网

至于金融行业,目前在福田区的众多证券公司和基金投资公司越来越多地考虑将南山和前海片区作为下一步选址的目的区域,这对传统金融企业据点的福田区也可能面临租户搬迁的压力。cHv海外房产网

从经济发展和甲级写字楼市场存量的角度看,中国甲级写字楼市场存量依然还有很长的路要走。老牌的核心区的空置率依旧维持低位,新商务区正在吸引着越来越多的高科技和金融企业入驻。cHv海外房产网

至于,非核心又不能吸引高新企业的区域未来写字楼前景堪忧,至于强二线等也面临着僧多粥少的局面。cHv海外房产网

面对节节攀升的写字楼,深圳出手了,这或许会成为其他城市榜样。cHv海外房产网

1月9日,深圳市住建局推出重磅改革举措:允许商业、办公楼改为住宅出租,那些空置的商场、写字楼有了一次“重生”的机会了!cHv海外房产网

深圳目前最大的问题是:写字楼空着,学校装不下孩子。cHv海外房产网

据深圳市政府有关部门统计,深圳全市约65%的常住人口租房,而,大量的旧城改造、城中村拆迁在客观上减少租房供应。20多年的历史表明,深圳每个大型城中村的拆除,都会抬高区域内房租。cHv海外房产网

2019年12月,住建部等六部委也发文要求,要制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造为租赁住房的政策。cHv海外房产网

《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿),做出了具体规定要点如下:cHv海外房产网

《通知》明确指出:性质不变,整体确权。改建项目整体确权、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。cHv海外房产网

改建后只能用作租赁住房,且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。cHv海外房产网

该类租赁住房不提供学位。cHv海外房产网

改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金,其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的,可按规定享受相关政策优惠。cHv海外房产网

这次新政策,无疑将增加深圳租赁住宅的供应量。并且,由于写字楼、商铺的位置一般都比较好,且地理分布广泛,对于福田、南山市区的上班族和商务人群是一大利好。cHv海外房产网

接下来,就有这几个重点观察的趋势:cHv海外房产网

1、前海的写字楼空置率高达60%,会不会有部分写字楼被改成租赁型住房。cHv海外房产网

2、那些空置率高的区或楼盘会不会推出长租约产品,一次收取20年租金(政策规定租约不能超过20年),等于变相促销。cHv海外房产网

这种新的商业模式还没有铺开,也不知道会不会成为下一个房地产投资的热点,那些买了商铺没买房的会不会看到新希望,都有待观察。cHv海外房产网

相比国内商业写字楼的不确定性,南亚是下一个经济增长点的确定的,而柬埔寨首都金边房产的高回报也是确定的。cHv海外房产网

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:柬埔寨首都金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。cHv海外房产网

根据全球房产服务五大行之一的世邦魏理仕CBRE的报告显示,未来十年,柬埔寨的土地价格将保持年7%的增速。而过去十年,柬埔寨的土地价格飙升了225%。cHv海外房产网

柬埔寨人口平均年龄27岁,其中30岁以下年轻人占总人口的70%,每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三。cHv海外房产网

金边有300万人口,但全部可供使用的公寓数量只有3万套左右。再加上金边的常住外国人有30万人,这也是金边房地产的消费客户之一。cHv海外房产网

目前金边住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。cHv海外房产网

如此巨大的供需矛盾的市场是不是和十年前的中国一样的,只要把中国的投资经验用到金边,高回报指日可待!cHv海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。cHv海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。cHv海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君cHv海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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