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三大集中,2020年楼市要干大事!

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11月272019
[摘要]2019年,房企都在拼命地回款,2020年,这种情况也不会改变,唯一不能确定的是要打折到什么程度。...

 2019年上半年火爆小阳春几个月,2019年下半年寒冷,部分城市因城施策采取局部放松的政策,2020年房地产调控,已经没有必要再加码,也不要有大松的期待。jyD海外房产网

从2018年731之后的一连串调控,到如今核心维持了四点:其一房价不能涨;其二,钱不能流到房地产;其三,房地产不能作为经济短期刺激的工具;其四,因城施策。jyD海外房产网

目前大家比较主流的看法是2020年是楼市“量跌价稳”的一年。jyD海外房产网

从宏观上也许看不出什么变化,但是,这个行业的集中度和竞争的惨烈度将会更加集中。jyD海外房产网

从今往后,房地产市场最大的变化就是开始出现两极分红。jyD海外房产网

此前,抢地盖房的如今是抢人才有好市场,人不足,不是房价跌到鹤岗水平,就是取消限购,哪怕是一二线的新区也都是如此。jyD海外房产网

2019年城市的人才大战究竟如何?jyD海外房产网

从2017年的部分城市抢人开始,到了2018年几乎是全国一二三四线城市均在抢人,抢人的范围主要是年轻人。jyD海外房产网

一线城市中京沪户籍政策放宽仅针对顶尖人才,二线基本上以高校毕业生为主体,同时高规格引进国际顶尖专家及各行业杰出人才;部分二线以下比如郑州、沈阳、西安、呼和浩特等城市把门槛降至中专,并放宽对高级工等专业技能人才的引进。jyD海外房产网

“抢人”政策包括“零门槛落户”及家属随迁、人才公寓、租房购房补贴、创业补贴和优惠贷款等。多数二线和三四线城市对学历型人才实行“零门槛”落户、“先落户后就业”,家属随迁,并且大额补贴或买房打折、提供人才公寓等。jyD海外房产网

西安、成都等部分城市还在短时间不断加码优化引才政策,比如西安从2017年3月至今已八度升级。jyD海外房产网

城市抢人的根本除了人口流入增加地产需求、支撑土地财政外,还有社会的老龄化、经济转向高质量发展人才需求紧迫、人口流动明显放缓,部分二线城市和三四线城市的人口向大都市圈外流。jyD海外房产网

三四线城市人口基本都是外流的,从2011-2016年的常住人口增速已低于当前0.5%左右的全国人口自然增长率,也就是其人口开始外流。而部分二线城市也在外流,其中哈尔滨、乌鲁木齐和天津在2017年流失3-5万人。jyD海外房产网

最大的转变还是政府提出不在以GDP论英雄,而是以浙江提倡的“以亩均论英雄”等高质量发展目标。jyD海外房产网

地方政府要想实现经济高质量发展,必须从要素驱动转向创新驱动,必须依赖人才,争取人才红利。jyD海外房产网

2015年北京市大专及以上学历人口占6岁以上人口比例超过40%,西安、南京、厦门等超过30%,杭州、上海、郑州、广州、长沙、天津、深圳等等在20%之间,石家庄、宁波则低于20%。对于人才比例较低的城市,要想实现经济高质量发展,人才争夺不可避免。jyD海外房产网

而且到2023年前后将是第三波婴儿潮尾端的“抢人”时间窗口,也就是在此之前,各大城市必然加大抢人力度,之后,主要就是保留人才为主。jyD海外房产网

真正能赢得这场抢人大战的只能是大都市圈和区域中心城市,也符合人才向这些城市的一般规律。jyD海外房产网

以中国现有的人口体量未来将产生至少10个以上千万级城市,如杭州、成都等新一线城市正在崛起,这也是这些地区长期看好的原因。jyD海外房产网

抢人不光要有产业能吸引人才,另外,还要有公共服务相配套才能留住人才。jyD海外房产网

而这些配套都需要政府投入,而政府的主要收入就是“卖地”,从2019年前三季度主要城市卖地收入来看,浙江和苏州都是卖地的大省,而经济、人口第一大省广东,只有广州一个城市进入前10。jyD海外房产网

其中,杭州是唯一卖地收入超过2000亿的城市。jyD海外房产网

杭州卖地收入高主要就是配合2022年的亚运会,仅第一批场馆及设施项目建设任务就有33个。其中至少新开通9条地铁,仅修建地铁,杭州就要花1000亿元。jyD海外房产网

再加上杭州不断扩容,先后并入富阳、临安、建德、桐庐等周边县市,最终面积达到了1.6万平方公里,面积仅次于北京,远超上海。面积大、土地多,这便是杭州的底气所在。jyD海外房产网

486.3亿的温州,温州的卖地收入只有杭州的五分之一多一点。但真的是在发展质量上下的文章,省“152”工程项目落地开工42个,新引进亿元以上单体制造业项目93个,累计开工“大建大美”项目252个、建成193个,建成16条乡村振兴示范带,实施186个西部生态休闲产业带产业项目,53个小城镇环境综合整治通过验收。jyD海外房产网

还有值得一提的城市是苏州,人均GDP来看,2016年苏州的人均GDP为14.5万元,仅次于深圳,位列全国第二。jyD海外房产网

2017年苏州GDP1.7万多亿,一般公共预算收入1908.1亿元,基本上是3-5个发达地级市之和,这说明苏州市富民强。随着经济和城市影响力不断扩大,越来越多的人口将涌入苏州。    jyD海外房产网

论留住人才,武汉最近几年也是成绩斐然。过去,每年从武汉毕业的超过100万的大学生第一选择并不是武汉,去得最多的省份是广东(26.74%),而留下来的只有25.56%。jyD海外房产网

2017年起,武汉大手笔实施“百万大学生留汉就业创业”工程,收到了很好的效果。jyD海外房产网

数据来源:武汉统计局 制图:搜狐城市jyD海外房产网

2020年对于房企来说,将是分红集中度提升的开始。jyD海外房产网

很多中小房企本身获取土地和其他资源就较弱,再加上比如银行的贷款门槛和白名单收紧很多,将催生的大中小分化房企的分化。jyD海外房产网

那些在资源价值、扩张能力、安全防御性都做得比较均好的房企在弱市下反而更加凸显自己的优势,而负债较高、地王项目过多、产品力功底较弱,库存有问题,土地储备布局不对的哪怕是大房企也容易出局。jyD海外房产网

头部企业的集中度会在2020年继续加强,中金预测,TOP10市占率最终可达40-50%,目前大概在30%左右,未来头部10强5年销售额平均可实现10%以上年化增长。jyD海外房产网

而实力不强的四类房企将面临较大风险:jyD海外房产网

1、高价地占比过高,存在回款及资金隐患的房企;jyD海外房产网

2、融资能力不足的小型房企;jyD海外房产网

3、布局过度集中、三四线占比过高的房企(尤其区域型房企);jyD海外房产网

4、存在产品错配、品质不稳等问题导致品牌力下降的房企。jyD海外房产网

2020年还将是房企还债的高峰年。jyD海外房产网

目前,很多央企国企融资成本都在3%、4%、5%左右,而很多上市民营房企都在8%-10%以上,更不用中小民营房企了。​jyD海外房产网

即便如此,很多上市企业也难以为继,甚至,连会大量吞噬利润的高票息永续债都重回房企融资的渠道。包括华夏幸福(600340.SH)、雅居乐集团(03383.HK)、首创置业(02868.HK)、中国建筑国际(03311.HK)等规模房企,均相继发行永续债,唯有利率各不相同。jyD海外房产网

两年前,受累高利息支出,恒大将1129亿永续债全部清空。但如今,融资与销售双重承压下,房企再次玩起发新债还旧债的游戏。jyD海外房产网

数据显示,今年上半年,174家房企加权净负债率(永续债作为权益)约91.37%,已达2015年以来最高值,较期初上涨4.39个百分点。70家重点房企融资成本继续上升至7.04%。jyD海外房产网

2019年,房企都在拼命地回款,2020年,这种情况也不会改变,唯一不能确定的是要打折到什么程度。jyD海外房产网

总体来说,一二线城市的“限购、限售”等调控政策才是房地产行业的“永生咒”,不能“炒房”,楼市只能靠刚需支撑。市场还是那个市场,但逻辑明显变了。jyD海外房产网

此时,海外市场则更有吸引力,尤其是这几年火起来的东南亚,也早有一部分人先行投资了海外房产,这是未来的大趋势。jyD海外房产网

近年来,柬埔寨房产在海外投资浪潮中异军突起,吸引了众多的中国人到柬埔寨金边购房置业。从房价上涨和租金回报率上涨的幅度来看,柬埔寨房产已然进入了“黄金十年”,就像十年前的北上广深一样。jyD海外房产网

柬埔寨去年以7.3%的增长傲视周边国家,而且还创了7年的新高,是近年东盟地区GDP增长最快的国家之一。jyD海外房产网

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中,如今柬埔寨已达1650万人,人口结构年轻,75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三。jyD海外房产网

金边住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。jyD海外房产网

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。2018年,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”。jyD海外房产网

续两年都是房价涨幅和租金回报高居排行榜前列,而且,金边房价是东南亚各国首都中唯一没有破3万人民币的城市。jyD海外房产网

此外,柬埔寨房产是美元资产,不仅可以规避汇率风险,而且可以真正实现家庭财产的保值增值,同时为将来的支付提供流动性。​jyD海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。jyD海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。jyD海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君jyD海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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