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一大波“伪”利好向楼市袭来!

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11月082019
[摘要]一夜之间广东地区新增815万房票(香港752万人、澳门63万人)是不是对楼市巨大的刺激?...

 11月6日傍晚,中央公布了对香港的新一轮16项利好。此前,港澳台居民需要实际在内地生活、学习才能购房,如今,所有附加条件、各种证明都免除了,香港居民享有与当地居民同等的待遇。BBa海外房产网

一夜之间广东地区新增815万房票(香港752万人、澳门63万人)是不是对楼市巨大的刺激?BBa海外房产网

但这是“伪”利好,其实并没有多少港澳居民会来内地买房,比例不到14%。而且,港人还不喜欢去最近、最有前途的深圳买房,嫌贵,反而喜欢中山、惠州这样城市买房。BBa海外房产网

这???BBa海外房产网

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图源:澳门日报BBa海外房产网

从大家的心情其实可以理解的,毕竟那边还乱着呢,现在开发通道让大家回归祖国的怀抱,当然是重大利好。BBa海外房产网

但真实香港人并不是这么看,他们基本都表示:没啥变化啊......BBa海外房产网

因为港澳同胞在湾区内地买房早就跟内地居民一样,本来就没有严格要求居住、工作年限和社保。他们购房时仅提供了身份证、回乡证和无房证明,部分有要求银行流水等资产证明,但都没有要求工作年限和社保等。BBa海外房产网

很多中介也介绍说,中介证实:“身份证用于登记买房,回乡证用来贷款,再开一个无房证明就行了。BBa海外房产网

原先大湾区9城对港澳同胞置业的要求多为限制数量,基本均限购一套,除了中山、珠海,并没有对其他材料进行严格限制。BBa海外房产网

就算是中山的门槛也是极低的:如不能提供祖籍中山证明,只需缴纳一个月社保或提供在职证明,或直接在中山注册公司,均可完成购房。BBa海外房产网

而今年8月,东莞还发布简化港澳台居民在本市购房相关资料的通知,港澳台居民仅需提供身份证、居住证和无房证明,即可在东莞市购买一套新建商品房。BBa海外房产网

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其次,内地房价便宜、有前途...对香港人也不是重大的吸引力。BBa海外房产网

香港西九龙的房价接近30万/㎡,深圳最贵的南山10+万/㎡,香港的住房均价大约在16万左右,澳门大约在10万左右,深圳均价6.5万,惠州和中山才1万多点,内地这三个城市是港人目前投资最多的地方。BBa海外房产网

在问及3-5年内是否有在大湾区置业的意向,有85%的香港市民表示无意向,近14%的人有计划。BBa海外房产网

在来内地买房的人群大致上可以分为三类:投资+退休需求的中老年人、居港内地人士/希望来内地发展的青年“人才”、香港生意人。BBa海外房产网

从过往香港人内地置业目的来看,投资占了绝大部分,自住是非常少的。BBa海外房产网

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 数数据来源:中原研究中心BBa海外房产网

从中原地产2016年-2018年统计的数据可以看出,在过去3年里,有42%的香港客户选择在中山购房,其次是惠州,而深圳和东莞买房的比例并不高。BBa海外房产网

从过往香港人内地置业目的来看,投资占了绝大部分。其次,养老和休闲的意味很浓,比如,林郑月娥在中山就有一套住房,真正愿意来内地扎根的少!BBa海外房产网

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当然,随着香港有点乱,近两个月在深圳置业交投已经增加五至六成,但首选的还是离香港近且房价相对便宜的罗湖区。BBa海外房产网

至少在香港人眼里,深圳其他几个区的房价有点贵。BBa海外房产网

还有一个阻碍港人到内地置业的因素就是:习惯了香港的生活氛围以及便利的公共设施,即便内地房价便宜,也并不想去买房。BBa海外房产网

包括教育,在深圳的香港人还是习惯把子女送回香港接受教育,虽然那边的教材有点问题。唯一利好的其实是内地人在香港读书的“双非生”。BBa海外房产网

在加上不久前,港府公布2019施政报告,出台了购房首付1成等八大措施,是从内部缓解住房困难。BBa海外房产网

除非香港经济从此不振,这个肯定是不可能、不允许的,原因你懂的。BBa海外房产网

“惠港16条”除了住房外,还在电子支付、银行结算、子女教育、理财产品、签证居留、医疗药物、科创合作等方面,都提出了一系列措施,其实是加快香港和内地的融合。BBa海外房产网

内地要更强才能让更多人的港澳居民来内地置业。BBa海外房产网

比如在深圳的落马洲河套地区,港深创新及科技园建设在建中,在珠海的横琴,跨境办公和金融基础设施已经就绪,准备迎接澳门证券交易所的落地,在广州的南沙庆盛,香港科技大学新校区已经动工,18个月就可以完成首期。BBa海外房产网

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深圳推出30平方公里产业用地规划图。BBa海外房产网

第二个是深圳的土地市场的消息,但只是利好经济。BBa海外房产网

在11月5日,深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会,宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地。BBa海外房产网

30平方公里?深圳又要拓展城市面积了。BBa海外房产网

不是,早在2013年,深圳的闲置土地数量达到152宗,占到广东省省范围的45%,到2016年,闲置土地下降到71宗,到2017年,深圳市盘活清理了存量用地约28平方公里。BBa海外房产网

今年的8月份,深圳发布了一个被忽视的重磅文件,《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》,宣布用两年时间高标准、高质量彻底解决所有已批未建土地问题。BBa海外房产网

不是深圳土地不够,是闲置得太多,需要旧改的多,需要盘活的更多。BBa海外房产网

深圳有数千个工业园区,仅龙岗就有各类工业园区900个,总占地面积80.5平方公里。这些年房地产火爆后,大量的工业用地变相地搞起房地产,很多形形色色的孵化器、产业用房,创业空间,其实是类住宅。BBa海外房产网

无奈之下,2017年深圳市政府搞出一个270平方公里的工业区红线,2018年以来,深圳“工改”成了的主题,类住宅的全部叫停。BBa海外房产网

在2016-2018年释放出16平方公里,整个“十三五(2016-2020年)”释放出30-35平方公里(如下图)。BBa海外房产网

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深圳的30平方公里要搞三个产业:重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。其中,重大创新载体是国家及省级实验室、基础研究机构、国家工程研究中心等等,这就是基础性研究。BBa海外房产网

新兴产业集群是有新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业,尤其是要特别围绕5G移动通信、8K超高清视频、集成电路、人工智能、生物医药五大重点发展方向。也就是深圳将向高端、上游产业链进军。只有掌握了上游关键的新材料、新工艺,中下游制造业才能留着国内,产业链重点领域也一样。BBa海外房产网

去过深圳湾填海区的都知道,周围都是“15万+”的豪宅区。但却有一宗闲置了15年、占地面积有10万平米的地块,直到现在还没有动静。这样的土地应该还有很多,清理出来恐怕也不是只有少部分是建商品房的,毕竟深圳每年还有大量的安居房、人才房、保障房要建。BBa海外房产网

参考《重磅!深圳人才安居房限价2-5万一平,市场要变天了?》BBa海外房产网

有了这些工业用地,深圳的高房价才有坚实的基础。BBa海外房产网

最后一则利好来自南京。BBa海外房产网

11月7日,南京市政府召开新闻发布会,宣布《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》从2020年1月1日起施行。BBa海外房产网

重点就是对各类人才全覆盖,且覆盖全市商品住房。更值得一提的是,确保人才购房最优先,保证以优惠的价格、较低首付比例贷款买房。BBa海外房产网

就是一个新楼盘如果推出500套住宅,至少20%到30%要拿出来给各类人才。按照30%的比例,就是150套房子。BBa海外房产网

如果符合条件的人才低于150人,那么让这些人选完后才轮到其他购买者。如果申购人才超过150位,那么,先从这些人中抽150人优先购房,然后再轮到其他购买者。等于南京所有商品房先要经过一路人才先选后,再开始对其他人公开抽签或购买。而且,没有户籍的硬性限制条件。BBa海外房产网

问题是截至11月4日下午,南京网上房地产显示,目前全市新房可售套数为43578套,而且,连续三月库存都在4.3万套以上,相较一年前上涨了23%。这意味着南京新房供应充足,反而是房企的销售压力较大。BBa海外房产网

目前南京楼市除了河西南、江北核心区的楼盘依旧火爆,中签率仍维持在10%左右,而其他区域的表现则不尽如人意,个别楼盘开盘一个月认购量不足3成也时有发生。BBa海外房产网

而今年江北核心区一共拍出10块地,其中润辰府、悦辰府、江畔都会上城最快年内首开,未来江北核心区还会有更多房源上市。BBa海外房产网

南京二手房挂牌量已破7万套,1个月增加5000套房源左右,而且二手房价在跌,成交量略有回升。BBa海外房产网

怎么看南京都不像是重视人才,降低人才购房要求,反而是在帮助房企促销!BBa海外房产网

同样有压力的还有杭州,目前杭州的挂牌量突破10万,这一数据在8月份才8.5万。BBa海外房产网

更要命的是成交量在持续下滑,最近5个月的二手房成交量分别是7942/7922/6739/6098/4601套。BBa海外房产网

近期,杭州萧山就传出某楼盘直接打出存2万享受20万优惠的口号,这也就意味着相当于直接降价18万。BBa海外房产网

目前,杭州户籍无房者首付30%,有房者首付60%,限购2套。非杭州户籍需要社保2年才能购房,杭州限购一套。无贷款记录首付30%,曾经或者目前贷款一套需要首付60%,2套以上的贷款记录则不可再贷款。BBa海外房产网

从今年8月份开始,杭州首套房的基准利率就开始上调,杭州各大行首套房房贷利率基本在5.4%左右,二套房房贷利率普遍在5.65%左右。BBa海外房产网

杭州离放松政策或下调利率不远了。BBa海外房产网

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又快到双11了,杭州的网红们该忙活了,但他们能支撑起杭州的房价吗?BBa海外房产网

这才是各地政府真正应该拷问的,不然再好的政策也吸引不了高端人才和产业。想拯救实业其实是费力不讨好的工作,既然深圳已经开始了,其他城市也该效仿,否则,再低的门槛也吸引不到人。BBa海外房产网

而真正能吸引人才的地方,哪怕是低端产业,其房地产才有可为。BBa海外房产网

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。BBa海外房产网

为什么这么高?看人口,更看人流。BBa海外房产网

柬埔寨人口虽然仅有1600万左右,金边大都市区人口约300万,但是全国大部分人口集中在金边周围100公里左右的范围。有外国专家预测,2030年金边大都市区人口预计为500万人。BBa海外房产网

每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三,其中70%为30岁以下人口。BBa海外房产网

柬埔寨多年的GDP都在7%左右,这样的发展速度也只有中国能超过,而金边作为柬埔寨的首都自然是最能享受发展红利的地方,这也和金边周边有大量的工厂有关。BBa海外房产网

而且,不光吸引当地人,也吸引了大批的外国人,其中金边常住外国人有30万人,也就是每十个人就有一个是老外,他们很多都是跨国公司的高管或技术人员,对住房也是有要求的。BBa海外房产网

而金边到年底可供使用的公寓数只有3万套左右,连老外都满足不了。BBa海外房产网

金边住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。BBa海外房产网

这样的市场才是真正值得投资的房产,包括很多港人都到这里置业,显然,他们的视野更加的国际化,而且把握到关键时机。BBa海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。BBa海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。BBa海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君BBa海外房产网

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世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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