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今年关于城市发展最重要的说法来了!

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11月072019
[摘要]哪里还有协同性刚起步,房价还处于低洼地带的城市呢?...

 11月5日傍晚,新华社授权发布《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度 推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。h9Z海外房产网

通读《决定》全文,发现该决议,对今后数十年甚至上百年经济社会的发展,都将产生深刻影响,但今天就是单说该决议的的第五节第三段里,有这样的表述: h9Z海外房产网

优化行政区划设置,提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力,实行扁平化管理,形成高效率组织体系。h9Z海外房产网

这是城市版本的简政“扩”权呀,今后城市可以根据需要扩张城市面积,并获得提升权力,其次城市内部实现扁平化管理。h9Z海外房产网

在今年1月9日,济南就吞并了地级市莱芜。而去年,成都吞并了简阳,现在成都面积已经超过了1.2万平方公里。h9Z海外房产网

吞并?呵呵,深圳一脸不屑地说:都是老子玩剩下的,来看看新玩法吧!h9Z海外房产网

深圳和北京、上海最大的不同就是不知道哪里是市中心?h9Z海外房产网

最早的是市中心是罗湖,为了确定特区的范围,在深圳还搞了个关内关外,此后就一路向东,形成福田中心,再到现在是南山中心。而外延也想周边扩散开了,分别想宝安、龙华、龙岗、盐田等方向发展。h9Z海外房产网

而反观北京上海,就是单中心城市。其发展路径就是一环扣一环,直到五环。这样最大的问题就是资源容易集中一点,而房价也是呈阶梯走势。h9Z海外房产网

而反观深圳,产业是随着时代的变迁逐步更迭,发展出福田金融中心、南山科创中心,宝安中心,房价也一路节节攀升。h9Z海外房产网

在深圳人眼里,哪里都是市中心,关键是看你想干啥?h9Z海外房产网

玩硬件,华强北是中心;玩软件,南山科技园是中心;玩创投,找南山最牛街道办;找代工去龙华,在不行可以一路向北到东莞、广州、佛山,产业可以随市场发展延伸到城市外。h9Z海外房产网

当然深圳算是特例,其他城市随着城镇化必然出现中心向周边扩张的趋势。h9Z海外房产网

以成都为例,要修建第二机场只能向旁边的县级市简阳发展,这样原先的区就统一划归为成都的一个区。h9Z海外房产网

在北京、上海、天津、重庆、广州等大城市的扩张中,很多低一级的市县纷纷变身中心城市的一个区,最受欢迎的是巢湖,2011年直接被合肥、马鞍山市、芜湖市“三家分晋”。h9Z海外房产网

从国际经验来说,几乎所有国家的城镇化最终演变成大城市群、大都市圈,甚至,整个国家出现了一国一城的局面。h9Z海外房产网

其发展路径就是:人口汇聚—公共服务改善—新业态诞生—更大人口汇聚的循环,而无法聚集人流的城市,不仅产业和人口流失,连公共服务也在退化。h9Z海外房产网

但这里有一个最大的障碍就是房价。h9Z海外房产网

产业的逻辑除了选择最高端的人才,最快的连接外,还要最低的成本,最方便的运输。高房价将低端产业不断地向外赶,最终整个产业要不外移,要不转型。h9Z海外房产网

而中国却用轨道交通,其中包括高铁、城际铁路、地铁快线、地铁普线等,把这些问题都解决了。h9Z海外房产网

以广东为例,现在深圳地铁6号线跟东莞1号线同时在建,而东莞未来规划出10条线路与深圳连接,其中有两条地铁,还是从深圳出发,穿过东莞凤岗镇,借着深圳的地盘联通东莞。h9Z海外房产网

广州更是左右逢源,广州新一轮规划竟然有17条地铁与佛山对接融合,向西广州18号线延伸到清远、中山、珠海,30分钟从南沙区到广州东站、45分钟到广州白云机场,比普通地铁快了一倍;向东安排了两条对接线路东莞,广州5号线—东莞1号线,广州25号线—东莞1号线。h9Z海外房产网

再看看未来粤港澳大湾区的地铁线路网示意图,你会发现佛山、广州、东莞、深圳、香港就是一个城市的地铁图。h9Z海外房产网

 

这样最大的好处就是人口和产业可以梯次排开,房价低、人口少的地方也能发挥出相应的作用。h9Z海外房产网

比如中国第一条跨城地铁广佛线开通后,广州这两年净流入四十多万人口,相当于两年造出一个新城市,低房价的作用不容忽视。未来几年整个珠三角将借由七八条跨海跨江通道形成1-2小时生活圈。h9Z海外房产网

据中国经济体制改革研究会副会长樊纲预测,到2050年大湾区将从目前7000万人口增至1.2亿-1.4亿人。h9Z海外房产网

至于房产,惠州对接上深圳,至少大亚湾的房子盘活了几万套。h9Z海外房产网

打破地域局限不仅可以提高行政效率,还有一个好处就是减少协调成本。h9Z海外房产网

从杭州湾出发,沿着长江出海口溯游而上,岸的石化基地是星罗棋布。在23个长三角沿海沿江城市中,分别有13个和12个城市在“十三五”规划纲要中提出发展石化和冶金产业。h9Z海外房产网

导致这一现象的根本原因就是各地政府为拼政绩而盲目扩张同一种产业。h9Z海外房产网

但是产业要升级,那些低附加值产业必然要被高附加值的产业所替代,最好的方法自然是向周边地区扩散。h9Z海外房产网

根据上海统计局的一份报告,“十二五”期间上海工业企业因产能外移,每年工业总产值规模减少逾2000 亿元,占全市年工业总产值总量的近10%,年均影响产值增速2个百分点左右,但这些企业都外移到周边形成各自区域优势。h9Z海外房产网

未来,上海专心做它的人工智能、生物医药和先进装备制造业,宁波做航运重化工,南京做软件,苏州做新一代电子信息产业等。h9Z海外房产网

其他还有可能合并的城市有:南京可以合并镇江,上海可以考虑合并嘉兴的部分地区,西安合并咸阳,海南未来可能是东西南北中(本岛)各一个地级市,加上三沙是6个地级市;南京、郑州、广州、三亚和海口都有必要扩容。h9Z海外房产网

让更多的土地成为大城市的土地,让更多的人民成为大城市的居民,绝对是多赢的格局。h9Z海外房产网

如果对比国外都市圈,中国的都市圈的独特之处就立刻显现出来。h9Z海外房产网

比如日本东京只能发展类似北京的单极模式,周边形成不了协同发展;欧盟虽然一体化做得不错,人员可以自由流动,但是毕竟是国与国之间,行政上无法协同,有点类似长三角的区域分割;纽约大湾区和旧金山湾区人口分别只有2000多万和700多万,人口少,没有低端产业支撑。h9Z海外房产网

粤港澳大湾区虽然科技弱于旧金山大湾区,金融弱于纽约大湾区,但分工做得最好:香港是金融中心,广州是商贸中心,深圳是科创中心,东莞和佛山是制造中心,澳门是休闲旅游中心。h9Z海外房产网

珠三角各个“城市”协同效应效应发挥好了,前途更不可限量。h9Z海外房产网

相较而言,长三角的基础研发更强大,长三角的经济腹地更广阔,加上上海的龙头作用,尤其是上海自贸区刚刚扩容,浦东临港有机会成为中国第一个实质意义上的自贸港,实力也不容小觑。h9Z海外房产网

未来,中国的城市版图将发生新一轮重要变化,但别以为这是短期炒作的机会。h9Z海外房产网

以上被点过名的城市,不是房价太高,就是已经被爆炒过了,最新的数据显示,这些城市的二手房价都在下跌,新房销售不容乐观。h9Z海外房产网

哪里还有协同性刚起步,房价还处于低洼地带的城市呢?h9Z海外房产网

柬埔寨的金边和西港,因为没有高速公路的原因,两个城市的距离单程要4个小时,一旦金边-西港首条公路通车将缩短至2个小时,有点类似广州-深圳的样子。h9Z海外房产网

难怪很多人把金边和西港比作十几年前的深圳。h9Z海外房产网

柬埔寨多年的GDP都在7%左右,这样的发展速度也只有中国能超过,加上中柬关系一直友好,中国大力援建柬埔寨,柬埔寨也在复制中国的发展模式,这样更让人觉得金边很像深圳。h9Z海外房产网

为什么不是西港?像柬埔寨这样的小国,当然是首都会聚集全国最好的资源,更何况高速公路还没通呢,即便是通车了,最大的红利也会集中到金边。h9Z海外房产网

柬埔寨人口虽然仅有1600万左右,金边大都市区人口约300万,但是全国大部分人口集中在金边周围100公里左右的范围。有外国专家预测,2030年金边大都市区人口预计为500万人。h9Z海外房产网

另外一个现象就是尽管柬埔寨整体经济水平落后,但是首都金边的城市消费能力及支出能力远远大于其它各地区的总和。h9Z海外房产网

不要小看了这样城市,据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。2018年,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”。h9Z海外房产网

就算如此涨幅,金边的房地产价格仍然比邻国的其他城市来得便宜,目前金边市房地产平均每平方米的价格为1500美元。而邻国的雅加达及河内的房地产业平均每平方米的价格超过4000美元。h9Z海外房产网

金边,相对于东南亚其他国家来说依旧是价值洼地,而且,金边市是东南亚发展最快的城市之一,完全可以用抄底来形容这个城市。h9Z海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。h9Z海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。h9Z海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君h9Z海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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