新闻资讯
人口之后,公共服务或成房地产投资重要看点

分享到
浏览量:作者: 手机查看

09月292019
[摘要]去金边租房依旧那么难,那么贵也说明了这一点。...

 关于城市和省际间人口迁徙其实分析得挺多的,但是对于更加广大的县级的人口迁徙情况其实少有分析,主要原因是数据样本大,而且很多地区的数据有缺失。。8hG海外房产网

研究中国3000个县的数据后最大的一个感觉,不是农村回不去,而是当年那些外出打工者因为户籍、福利等种种限制,一户家庭往往是年轻力壮的都外出打工,老人孩子都留在当地。8hG海外房产网

如今,户籍、社保、学校等限制开放后,更多的外出打工者开始举家搬出老家来到新的城市,这类社会变迁导致人群产生了新的消费习惯和促进了劳动力结构的变化。8hG海外房产网

 
 

国人的家庭观相比国外还是有一点区别的。8hG海外房产网

在国外,很难想象一个家庭父母在外打工而子女和爷爷奶奶度过童年,从父母的角度看,这是一种无奈。中国有户籍限制,而捆绑户籍的是社保、子女入学等一系列福利在其中。8hG海外房产网

而且,外出打工赚不赚到钱、有没有时间照顾孩子,如果真的带上孩子,收入和各方面的政策,包括老人愿不愿意来带孩子都会是社会问题。8hG海外房产网

于是,我们看到大量的所谓留守儿童问题,从数据上看,户籍人口和常住人口的巨大比例失衡,甚至,外地人比本地人都多,本地人反而成为少数人的城市也大有存在。8hG海外房产网

户籍人口数据是最容易查出的,但也只可间接推断部分情况。8hG海外房产网

流动人口普查数据容易产生偏差,以北京为例,根据《北京市统计年鉴2011》,2010年北京市常住人口增量达207万,远高于2006-2009年54万的年均增量;但《北京市统计年鉴2012》则将2006-2009年年均增量上调至81万,2010年常住人口增量下调至102万。8hG海外房产网

中国的户籍管理制度在1949年后逐渐形成,1958年《户口登记条例》明确将城乡居民区分为“农业户口”和“非农业户口”两种不同户籍,并逐渐与地区粮食供应、教育、医疗、住房、就业等经济社会资源挂钩,由此控制了人口自由迁徙。8hG海外房产网

这种典型的农业生产方式的制度到2014年《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中也只是部分放开,即当前100万人以下中小城市和建制镇落户限制基本全面放开,100-500万人大城市落户需一定条件,500万人以上特大和超大城市落户仍被严格限制。8hG海外房产网

2018年末,中国常住人口城镇化率为59.58%,而户籍人口城镇化率仅43.37%,尚有2.26亿农民工及子女未享受市民待遇,户籍制度改革在路上。8hG海外房产网

但单用户籍人口和常住人口的比例只能看出,该地区是否有吸引力,因为户籍人口也可以因为户籍放开或申请人数增加而增加,并不能反映该地区人口是否持续流入。8hG海外房产网

还有一个最能反映人口流入情况的,而且是能看出该地区长期吸引力的指标就是在校小学生数量。8hG海外房产网

小学生数据来自教育部门,准确度较高,不仅代表着年轻人口潜力,也代表着背后的家庭的数量变化。而且,除少数大城市外,大部分地区并不严格限制外来人口子女入学,这样就能更加真实地反映人口流入情况,一般学术上都非常重视该数据。8hG海外房产网

就房地产而言,小学生数据更值得参考,因为常住人口增加并不表示需求会增加,他们或许收入低,或是打短工的,但是当外来人口在当地落户或将家属子女随迁后,真实购房需求或将上升。8hG海外房产网

而未来,因为政策的持续放开,父母基本不需要再考虑户籍等因素,只要收入高就可以很容易入籍,只有人口流入,房地产必然持续升温。8hG海外房产网

 
 

如果加上户籍人口和小学生数据后再去考察中国城市人口变迁,就会得到不一样的结论。8hG海外房产网

1978-2010年,从中西部迁往东部地区的人口以劳动力为主,并且多数未迁户籍、也未带子女,中西部留守儿童现象非常明显。8hG海外房产网

主要的数据变化是从1978-2010年东部、中部、西部、东北地区常住人口分别年均增长1.39%、0.86%、0.85%、0.73%,占比分别变化4、-1.5、-1.7、-0.8个百分点。户籍人口年均增长分别是1.06%、1.14%、1.1%、0.69%占比分别变化0.1、0.8、0.5、-1个百分点;,而小学生数分别年均增长-1.12%、-1.11%、-1.03%、-2.60%占比分别变化0.8、0.8、1.6、-3.2个百分点。8hG海外房产网

也就是中西部的户籍人数增长超过常住人口增加,但小学生入学率较差,沿海发达的东部常住人口增加得多,但户籍增长不及中西部,入学率的增加更差。典型的父母打工在外,子女在当地入籍上学。8hG海外房产网

但到2010年后,东部出现用工荒,并主动推进大学毕业生、技能人才等外来人口本地化,户籍人口和小学生增速明显加快。8hG海外房产网

2009年下半年东部沿海地区出现明显的“用工荒”,本地高校人才占比从65.7%降至56.7%,东部地区主动深化户籍制度改革吸引外来人口,其中,2011年晋江在福建率先实行零门槛“居住证”制度,并于2013年率先实行“无房也落户”政策。8hG海外房产网

2011-2017年,尽管东部地区常住人口增长率明显下降,但其户籍人口和小学生增长率却不降反升。其中,2014-2017年东部地区在常住人口年均增速较2011-2013年下降0.02个百分点,但户籍人口年均增速反而上升0.22个百分点。8hG海外房产网

 
 

2010年后,还有一个特点就是人口回流明显,东部经济发达的地区人口本地化,而传统的人口输出大省人口回流也非常明显。8hG海外房产网

人口回流更为明显的则是湖北、重庆、四川、安徽、湖南、广西等省,常住人口增长于2011-2017年超过户籍人口增长。而江苏、广东、福建、浙江在2001-2010年户籍人口年均增速均小于常住人口增速,说明吸引了大量外来人口流入。8hG海外房产网

而江苏、广东、福建、浙江等东部省份小学生数年均增速明显高于全国平均增速,表明外来人口在此定居后其子女也随迁入学。8hG海外房产网

从城市的人口流入情况看,一二线城市常住人口持续大幅流入,三线稍有流入,四线基本平衡,五六线持续净流出。8hG海外房产网

如果分省看,一线的北上广深,加上全国的省会城市,已经实力排名第二的省级城市人口是持续流入的,而其他城市基本上是都是人口持续流出的,而且越往下,流出越多。从2017年的数据上看,五六线城市人口将继续大幅流出。8hG海外房产网

而城市户籍人口和小学生数增速的阶梯递减就更加明显,特别小学生数量,一二三线城市小学生数年均增速分别为2.4%、4.6%、3.3%,四五六线城市小学生年均增速分别为2.6%、1.3%、0.6%。8hG海外房产网

按城市来看,2011-2015年重点城市常住人口增长大多放缓,但户籍人口增长加快。8hG海外房产网

但到2016年部分重点城市开始“抢人”大战,中西部常住人口和小学生增速显著跃升。8hG海外房产网

2016-2017年,深圳、广州、杭州、长沙、西安、佛山、宁波、东莞、成都、南宁、贵阳等市辖区常住人口增速较过去增加有明显上升,增长低迷的南京、苏州、无锡等市辖区户籍人口增速提升到2%以上,但常住人口年均增速改善不明显,说明这些城市对外人口吸引力不强。8hG海外房产网

从小学生增速看,西安、郑州、贵阳、南宁、长沙等中西部核心城市市辖区小学生年均增速分别在4个百分点以上。东部重点城市普遍并未明显跃升,很多还出现下降,小学生增速的优势已被中西部核心城市赶超。在增速排名前十的重点城市除苏州、石家庄、无锡外均位于中西部。8hG海外房产网

 

未来,人口已经呈现出两种状态,都市圈人口流入成主流和皖川鄂宁湘等部分中西部省份人口流入地区明显增多。8hG海外房产网

目前,常住人口占比仅32%的千万级大都市圈对全国人口增量的贡献率持续超过50%。8hG海外房产网

以人口流入的大省广东省为例,2016、2017年常住人口增长320万,仅广州、深圳合计增长高达215万,对全省人口增长贡献率为67.1%,珠三角地区除广州、深圳、佛山、珠海外的多数地区也处于人口流出状态。8hG海外房产网

其他的除北京外的其他大都市圈外围县市近年并未出现如此显著的人口增长,多数人口仍流入中心城市市辖区。8hG海外房产网

第二个特点是2010年后随着外出农民工年龄老化和产业从东部沿海地区向中西部转移,部分中西部省份人口流入地区明显增多。8hG海外房产网

未来随着农民工回流和产业转移的完成,以及中西部核心城市对本区域人口的虹吸效应更加显现,预计这些中西部省份的人口流入地区个数不会长期持续增多。也就是当产业转移完成后,人口最终还是会围绕着都市圈地区增加。8hG海外房产网

总结,人随产业走,但人口流入不代表户籍人口会增加,甚至是小学人口的增加,特别是吸引优秀人才长期居住的条件,不仅是高端产业,还有相关的学校、医疗等配套设施。8hG海外房产网

现在主要城市的抢人主要是产业、降低户籍门槛和公共服务资源,未来,必定是通过发展产业和改善公共服务的“留人”。从这个逻辑上看,未来投资房产不仅看房价是否被低估,还要看产业和公共服务产品是否配套。8hG海外房产网

中国是地大物博,人口众多,房价基本在高位,很难找到房价被低估的地方,但海外热点投资国家柬埔寨就不一样,最近,特别是西港禁赌加上柬埔寨亡人节,正好是观察柬埔寨房产的最佳时期。8hG海外房产网

根据胡润研究院发布《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》来看,柬埔寨金边也以16.7%的房价涨幅、29.4%的投资回报率取得全球双料冠军。8hG海外房产网

投资柬埔寨房产成为继泰国、越南房产之后又一个热点地区。8hG海外房产网

 

金边房地产依旧是供不应求的状态。8hG海外房产网

据柬埔寨城市发展战略的研究报告显示,如果预期项目没有延迟,今年年底金边的公寓单位数量最多将达到3.1万套。而基本人口目前已经超过300万,又是柬埔寨人口流入第一的城市,大量的人口还在持续增加,未来,金边供不应求的趋势并没有改变。8hG海外房产网

去金边租房依旧那么难,那么贵也说明了这一点。8hG海外房产网

目前柬埔寨还以近7%增长速度发展,就柬埔寨的房产市场而言,柬埔寨人民的收入不断得到提升,也将带动住宅需求量的不断增长。最好的投资还是首都金边,而且不受各种外部因素的影响,金边才是最好的投资选择。8hG海外房产网

目前,无论金边还是西港都过了顺便投资都能赚钱的过程,更多的考量因素会影响投资收益,特别是金边的核心区已经从传统的BKK向钻石岛和总理府等区域扩散,跟随热点投资选择优质项目才是目前的投资重点。8hG海外房产网

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。8hG海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。8hG海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君8hG海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
上一篇:柬埔寨租金10年涨100%,需求依旧旺下一篇:转战柬埔寨楼市,是消费还是投资?
相关新闻
柬埔寨房地产投资抓住机遇规避风险才能获得收益2019-08-30
柬埔寨的实力和房地产投资前景如何?2019-08-16
柬埔寨女明星暂退演艺圈投资房地产,柬埔寨房地产2019-08-16
金边租房:贵还供不应求,便宜的怕是坑2019-08-13
中国资本引领柬埔寨房地产投资热潮,日韩随后2019-08-08
吉隆坡有近千亿的房地产投资项目,低价高成长的项2019-08-01
中国援柬埔寨体育场项目获首相点赞,建成就是关键2019-07-31
揭开金边房地产投资如此吸引人的三大秘密2019-07-09
MGN 银行开始在金边开展业务 方便金边房地产投2019-07-08
房地产投资新方向:消费和投资在这里迅猛增长2019-07-01

看房团登记

已有24871人在此登记
免费参加看房团,私人订制行程
请登记真实有效的个人资料以备沟通

*姓名:
*手机:
邮箱:

热门房产

推介项目

金边“汤臣一品”-香格里拉公寓 The Peak面积:42 - 96平米
价格:100.00 - 135.00万人民币
100万买金边“陆家嘴”首选—【钻石双星】面积:46 - 108平米
价格:100.00 - 213.00万人民币
柬埔寨首相府旁地标公寓—Skyline面积:77 - 105平米
价格:80.00 - 150.00万人民币
【TK.星鼎国际】金边富人区,50万人民币投资首选!面积:37 - 62平米
价格:80.00 - 100.00万人民币
关闭