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在“税”上,租客和开发商都是失败者,谁获利了?

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01月102019
[摘要]你是这是让逼着房东涨租金,还是让他赶租客走人?...

 一项意在降低工薪阶层税赋的政策,却牵扯出租客、房主与中介之间的一番利益博弈。想把房租抵扣个税,前提条件是你得先暴露房东的信息。PEZ海外房产网

你是这是让逼着房东涨租金,还是让他赶租客走人?PEZ海外房产网

交税是没法避免的,但是,交税的福利还要有的,可是偏偏在房地产界,遇上税总会出大问题,小了是增加了购房和换房的成本,大了是改变了开发商的命运。PEZ海外房产网

过年了,先从春运说起吧!PEZ海外房产网

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过年回家的票你“抢”到没有?PEZ海外房产网

尽管中国铁路已经从1997年开始经历了6次大提速,尽管高铁网已经达到2.9万公里,但在2018年近30亿人次的春运客流量面前,依然捉襟见肘。PEZ海外房产网

在这件事上,民航是最人性化的,高峰时票价飞涨,价高者得,永远不让你花了大价钱买了“黄牛票”还要跟别人抢位置,这就是市场调节的好处。PEZ海外房产网

反对者一定在大骂:你以为人人都是土豪,能坐得起飞的呀!PEZ海外房产网

但是,你把价格永远固定在哪里,让所有人有机会,也是让所有人永远在在希望和失望的感情中撕扯,最后,还是投入了黄牛的怀抱。PEZ海外房产网

2010年的初春,来自上海铁路局的干部孔兆平在大会上忍不住说了点个人想法:PEZ海外房产网

老百姓买不到火车票是因为铁路运能提供不足,与实名制没有关系。实名制只能增加售票成本,使老百姓买票更困难。PEZ海外房产网

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是的,问题大家都知道。最终的解决不是用市场的力量解决,而是通过技术,比如把绿皮车升级成和谐号,用实名制来抢票。PEZ海外房产网

真能解决吗?不能,因为票永远是不够的,而能管够的只有升级后的黄牛党。PEZ海外房产网

不合理的车票定价规则,其实会损害所有人的利益,而房地产业似乎真正证明这一点。PEZ海外房产网

你以为开发商是最赚钱的,错,其实可能是收益最小的。PEZ海外房产网

为啥?在所有人的印象中,楼市不就是天天都是过年的春运吗,开发商不就是那个永远被所有人盯上的铁路公司吗?PEZ海外房产网

那点利润早就被看得死死的了。PEZ海外房产网

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2018年12月底,一向以质量取胜的万科又出事了,2018年以来,郑州万科城、中山万科城、贵阳万科理想城等多个万科旗下项目发生安全事故。PEZ海外房产网

在王石时代,万科虽然也不乏质量门,比如“毒地板”、“毒墙”、“纸板门”、“变电门”、“诚信门”,但好歹没有直接的命案,多是装修环节的问题,而当时以王石为首的管理层还亲自登门道歉,并立即启动了地板更换和业主补偿方案。PEZ海外房产网

而今,不仅出了人命,至于赔偿方面也是...不说了,想当年,去道歉中可是有郁亮的呀!不止万科,碧桂园也都出过事。PEZ海外房产网

原因都是一样的,因为地产界都在学碧桂园的高周转模式。PEZ海外房产网

别以为人家老杨是农民,干不好是正常的,没想到到万科手上也一样。什么样的公司,哪怕是机器在如此高运作的情况下也受不了的呀!听说老杨要用机器人造房子,看来还是没有认识到高周转的弊病。PEZ海外房产网

最核心的问题是为什么大家都要这么急呢?PEZ海外房产网

开发商赚钱的秘籍说白了就两点:1、拿便宜的地,等高价后或开发或卖;2、快建快销,做大规模。PEZ海外房产网

第一种模式地球人都知道,但在土地出让金上早已没有寻租空间,加上市场残酷地竞争,已经让面粉的价格无限接近面包价格了,即便你拿到了便宜的地,政策还规定你必须在三年内竣工,否则还要收回,你以为土地价格是一天一变呀,要是万一跌了呢,损失大的足以杀死企业。PEZ海外房产网

所以,现在的房企只能玩高周转,为啥开发商都选择后者呢?原因就是第一种盈利模式被“限”死了。所有的企业都在拼命地享受着棚改的红利。最终,当红利快要消失时,乱局也就出现...PEZ海外房产网

土地增值税可以说是政府卖了地,还觉得卖亏了,还要和开发商分利,而且,还规定拿地后必须在3年内竣工,甚至还必须用自有资金....最终大家只能拼命做大企业,至少如此才能有更大的资金流,不然,只能卖地卖项目了。PEZ海外房产网

如此开发商想散的心就有了:恒大吃假药也要玩新能源汽车,活得下去的万科早就进军商业地产和物流地产,融创宁愿吃乐视的毒药,喝万达文旅的酒也要做大...不然就等着收编吧!PEZ海外房产网

还是转型最早的老大万达说了句真相:一无所有。PEZ海外房产网

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房东有权力避免误伤,总不能不赚钱吧。PEZ海外房产网

中国大城市的租金回报率之低已经可以忽略不计了,而中小城市基本就没有租房市场,大家都是自住,哪些有钱人压根也没看上租房那点钱,于是最奇怪地事情发生了:中国的空置率奇高。PEZ海外房产网

国际常规上5%-10%爲合理,10%-20%属于风险,20%以上属于严重积压。而中国二三线城市的空置率大概是22.2%和21.8%,而一线城市在16.8%。PEZ海外房产网

合理吗?如果你懂中国国情,其实很合理。都拿房产当保值的理财产品了,出租不仅容易暴露自己,而且还不利于卖出。PEZ海外房产网

真正的获利者也不是政府,因为带旺房价的其实是周边的配套设施,而基础设施建设基本上都是高投入、低产出的项目。PEZ海外房产网

谁是最大的赢家?早买房者。PEZ海外房产网

中国的红利没有通过股市还给大家,而是通过房价还给大家,至于你抢到没有那就是另一回事了。PEZ海外房产网

现在还是买房的时机吗?如果你愿意再等10年以上,现在都是好时机,关键是你有条件吗?PEZ海外房产网

如果不够条件,是不是还有其他方法呢?当然,那些同样经济高速发展,房地产市场刚起步没多久的市场还是有的。PEZ海外房产网

比如柬埔寨首都金边。PEZ海外房产网

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说道税,柬埔寨对外资算是最开放和优惠的了。PEZ海外房产网

为啥?吸引外资呗,这一点和改革开放之初的中国一样,对外以为别国什么都是好的,在当时这样是对的。PEZ海外房产网

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柬埔寨房产相对于周边国家来说,最大的特点是对外资不设限,很多国家都要求一套公寓必须有多少比例的当地居民居住,这样的保护措施在柬埔寨是不存在的。PEZ海外房产网

柬埔寨很开放,怎么体现出来?首都金边现在光老外就有30万,数量相当于北京的老外人口,而金边只是一个拥有300多万人口的城市,可见开放程度。PEZ海外房产网

而老外构成了金边公寓租房的主体,他们很多都是外企高官或是NGO组织成员,都是不差钱的主,而这里公寓只有2.5-2.8万套,严重的供不应求,所以金边公寓的租金回报率非常的高,以6.92%位列全球城市的第四。PEZ海外房产网

金边一居室租金折合人民币1万元,二居室租金折合人民币1.5万元,比北京国贸区不相上下。PEZ海外房产网

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如果你用市场的角度去想,现在金边公寓的租金能赶上北京,但金边怎能和北京处于同一水平呢,是不是有巨大的市场?PEZ海外房产网

这就是利差,这就是机会。PEZ海外房产网

所以,你就能理解为什么周边有朋友会提到去柬埔寨买房了吧!PEZ海外房产网

世通君(shitonghk003)尾语PEZ海外房产网

什么是好的税收,不是那种拔了毛还不痛的税,而是那种收税后,事情会朝着你预期好的方向发展的税收。PEZ海外房产网

中国的房地产曾经存在很大的利益空间,但是,因为牵扯到太多的利益,连开发商都只能在苦苦地挣扎,对买房者来说,其实并不是好事,反而形成多输的局面。PEZ海外房产网

那为什么不选择去投资那些产生双赢的市场呢?PEZ海外房产网

世通君(shitonghk003)因为柬埔寨税费低,很多行业都在金边能快速地发展并且壮大,甚至很多原本在国内做其他行业的人到了金边都做起来房地产投资,而且已经赚得盆满钵满了。PEZ海外房产网

趁柬埔寨还处在政策红利期时,请赶快投资柬埔寨市场,要知道柬埔寨市场并不大。PEZ海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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