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2020年在柬埔寨买房要考虑什么?一文看完你就懂了!

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01月102020
[摘要]柬埔寨房地产业一直在大幅增长。在金边,暹粒,西哈努克,波贝,巴韦,白马和其他地区,由于大规模投资(主要来自中国)推动了建筑业的蓬勃发展,因此正在进行一系列不间断的建设工作。...

 目前的柬埔寨房产属于早期的发展阶段,所以你会发现目前在这个城市可以炒楼花的和中国早期的房产是非常相似的,因为发展比较早期,所以它的购房和租赁都是非常早期的,我们先来看一下,它整个的购买过程,在金边有两种房屋,一种是期房,一种是现房。ZcY海外房产网

期房的购买过程是客人先交定金,锁定房源,与开发商签订购房合同,并且支付首付款。当然你选择全款方式,就全款付。等待交房,快交房的时候,开发商会提前会给客人办理产权证,办理产权证是3-6个月时间。所以期房购买是这个流程的。ZcY海外房产网

现房购房比较简单:第一交订金、锁定房源,第二签订合同,付款,这个付款是全款,如果不是全款的话最多也就是3-6个月时间要把它全部交付完成。所以买期房的情况下,支付的压力会小一些。ZcY海外房产网

目前柬埔寨的付款方式分为三种,ZcY海外房产网

一种是全款支付,一种是分期支付,另外一种是贷款。ZcY海外房产网

全款支付比较简单,看你自己的经济实力。ZcY海外房产网

如果是分期譬如说你的房子是两年之类交房,交房的最后一个时间,支付完最后一笔款项,因为柬埔寨的房产是它建到哪一层,你支付到哪一层的费用。ZcY海外房产网

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还有第三种,比较少就是贷款,首先贷款利率比较高在8-11%,另个当地银行不愿意贷款给外国人,是因为追债比较麻烦,除非这个开发商有自己的金融公司,可以给客人贷款。ZcY海外房产网

在购房的时候会产生一定的费用,可以理解为税费。ZcY海外房产网

税费比例为4%,是房屋评估价的4%。而不是购房合同的4%。所以这里一定要注意是房屋评估价,不是房屋的合同价。ZcY海外房产网

一般政府都会来评估你购买的房子,按照评估价的4%来交你的税费,一般这个评估价会在房屋总价的三分之二,60-70%的水平。ZcY海外房产网

在购房过程当中我们可以选用多种的支付方式,目前支持两种:ZcY海外房产网

第一种使用美金支付ZcY海外房产网

美金支付是这样的从国内电汇转帐到开发商的帐户,在这个过程当中,根据开发商银行帐户的不同,可能需要15-30个工作日才能够到达开发商的帐户。所以付完之后,后期要问一下开发商,这笔款什么时候到。ZcY海外房产网

第二种也支付人民币ZcY海外房产网

有些开发商为了开拓中国市场,决定支付人民币支付,开发商在国内开一个帐户,客户按当于人民币兑美金的汇率把人民币打到开发商的帐户,同时需要支付1-2%的手续费。ZcY海外房产网

所有购房完成之后,我们持有这个房屋,叫房屋持有税,房屋持有税是比较低的,你的房屋价格超过2万5千美金以上开始起征,按超1‰征收。ZcY海外房产网

举例说明ZcY海外房产网

譬如说今天我们这个房屋评估价格是10万美金,所以我们的房屋持有税是10万美金,减掉25000美金,75000美金乘以1‰,那差不多等于75美金一年,也就是不到500人民币一年,这个持有成本是非常之低的。ZcY海外房产网

在柬埔寨购买房产的时候,不要把中国那一套思路完全照搬,几乎是完全不太适应的。ZcY海外房产网

投资房子要搞清楚三件事ZcY海外房产网

1、自己的真实的投资预算到底是多少?ZcY海外房产网

一定要明白这一点,不要把全部身价全放里面去。ZcY海外房产网

2、你的投资目的是什么?ZcY海外房产网

你是做一个简单的资产配置,还是你看中这个市场的发展博一博。ZcY海外房产网

看你投资的目的决定你投资的方向ZcY海外房产网

3、投资的时机。ZcY海外房产网

一 定要挑好你的投资时机,这个投资时机是指你什么时候进以及什么时候出,这些都是非常非常关键的。ZcY海外房产网

譬如说,柬埔寨未来5年还是投资者,主要针对租赁市场,在5年之后针对的是本地刚需市场,是针对的年轻人,这是两种完全不同的投资时机。决定了你购买什么样的户型,如果你看重的是租赁市场的话,很简单,可以买一房的,如果你看重的是本地刚需市场,那么一房就有欠一些妥当。ZcY海外房产网

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如果您只想做简单的资产配置,保保值而已,我建议您在市区买金边市中区的高档公寓现房,因为他的租金回报是非常优厚的,没有任何风险,保值能力非常强。当然你如果要掘取更大的财富博一博,买一些期房,快进快出。我们讲到期房是根据工程的进度来付款,同样价格也是。ZcY海外房产网

我们考虑完基础的投资方式后,接下来实际投资有几大因素需要更加考虑。ZcY海外房产网

因素ZcY海外房产网

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开发商的因素ZcY海外房产网

因为开发商的风险决定了我们项目的风险、品质的风险。ZcY海外房产网

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要考虑的是关于项目的情况ZcY海外房产网

项目的地段决定了整个房产的升值空间。在金边这个城市地段这个因素依然存在的,因为金边这个城市和中国有很大的不同,不要以为我们上次讲的有的区是叫做中国的陆家嘴等。譬如说,我们中国政府定一些五年规划,我们往往3-4年期间就把这个规划给实行下来了。中国是一个大政府,柬埔寨还算比较小的政府,所以你会看到,柬埔寨也提出过一些,非常多,非常美妙的规划。其实都没有完全的能够实行,因为整个柬埔寨政府他是非常穷的,而这个国家的钱都是集中最顶尖的商人群里。所以他们要计划建一些新城和其他规划,坦白讲,我们都是持有一些迟疑的。需要一线更长的时间。ZcY海外房产网

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我曾经听一个金边当地的朋友说,政府要在堆谷区,建一个垃圾处理场,这个事情从刚上任就开始讲,结果这个市长下台了之后,依然没有动静。所以这也是金边整个政府他们一个实政的一个情况。所以今天为什么要讲最核心的地段的房产是最值得投资的房产,因为未来也是最核心的位置。考虑这方面是非常重要的。ZcY海外房产网

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考虑房产的产品品质ZcY海外房产网

现在有很多国家的开发商来金边开发。譬如说:我们很多的开发商,他们建的房子的容积率就非常之高。容积率10以上的水平,那这些房产是没有办法适合居住的。ZcY海外房产网

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要考虑这个房产的物业管理服务ZcY海外房产网

在柬埔寨和中国不同,在中国不太重视物业管理,很多人去了柬埔寨,才能真正感受到什么叫物业管理。因为他们把物业做到非常细致,服务非常好。ZcY海外房产网

比如:金边的一个公寓有110套房子,光物业有70多位,你在这里发生任何一点问题,譬如说你的电磁炉的没有电池,一分钟之内他们会赶上楼帮你进行处理的。ZcY海外房产网

物业的重要性还体现在另外一个方面,如果在同一地段,物业高的那个项目,他的租金水平,要比物业低那个项目要高非常非常多的水平。同样当地人购买房屋的时候,也非常注重物业水平。所以物业的好坏决定了租金水平,也决定了转手流通是否足够的快。ZcY海外房产网

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支付方式ZcY海外房产网

有些项目还并不可以支持人民币支付,对于现有的中国情况,会有一些不太方便。ZcY海外房产网

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挑选好的中介机构ZcY海外房产网

有的客户喜欢去开发商那去购买房子,不喜欢去中介购买,柬埔寨的房子是全球统一定价,这方面客户不用过于担心。如果在海外购房,未来要你需很多和开发商的沟通,和物业的沟通。针对个人来讲,我们恐怕没有很多的时间和专业度和这些人去沟通的,而一个好的中介机构,其实可以做到这些方方面面的。所以这也是非常重要的一个点。ZcY海外房产网

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购买房产不要照搬“中国式买房”ZcY海外房产网

最后一个点,在柬埔寨购买房产的时候,不要把中国那一套思路完全照搬,几乎是完全不太适应的。ZcY海外房产网

举个列子:金边市中心的房屋有很多,最早的时候,金边市中心的房屋体量都比较小,有一两百套这样的水平,那今天我们看到,金边的体量会越来越大,有400-500套,有个中国的开发商过去,他的体量就更大了,有6000多套。那么这个体量大小在金边会有什么不一样呢。很多中国人的思路会想要买一个花园式的,大体量的房子。ZcY海外房产网

在这方面你一定要注意你的交通和停车位。因为金边车非常多,道路非常挤,虽然在市中心风险很低,但是他的体量非常大,有个700-800套,他门前的路可能只是双向通道,最多是四车道,你可以想像一下,在金边家家几乎都是有车的,一个项目700-800套,他的车是非常多的,如果完全拥堵在你门口的路上,那其实对于交通的影响是非常之大的,很多时候,不了解柬埔寨市场的人,他往往不太会考虑这一方面。ZcY海外房产网

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所以购买房产一定要根据当地市场的国情来看。ZcY海外房产网

如果您对金边这个市场真的感兴趣,一定要实际的去考察一下,去看一下,体验一下当地的人生活方式,这样你才能更好的做一个投资判断。ZcY海外房产网

在未来五年左右的时间里,柬埔寨的房地产市场将变得多样化,能够与东盟地区的其他城市中心展开竞争。ZcY海外房产网

过去几年,柬埔寨房地产业一直在大幅增长。在金边,暹粒,西哈努克,波贝,巴韦,白马和其他地区,由于大规模投资(主要来自中国)推动了建筑业的蓬勃发展,因此正在进行一系列不间断的建设工作。ZcY海外房产网

例如,在首都金边,有一长串的住宅,商业和综合用途开发项目,最近已经完成,正在进行中,正在筹备中或在规划中...ZcY海外房产网

因此,公寓和其他住宅单元的供应量不断增加。随着被东南亚增长最快的经济体之一的柬埔寨人摆脱贫困,越来越多的柬埔寨人对物业的需求也在增长。ZcY海外房产网

房地产的价值,特别是在该国最发达的地区,也有所增加,但与邻国相比,价格相对便宜。ZcY海外房产网

当地房地产专家普遍认为,柬埔寨的房地产行业正朝着正确的方向发展。在接下来的五年中,柬埔寨房地产行业的增长预计主要来自公寓和钻井开发项目,外国直接投资,土地价格,需求和供应。ZcY海外房产网

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柬埔寨CPL房地产公司首席执行官Soth Virak表示,柬埔寨受益于相对政治稳定和持续的外国投资者信心。刚刚结束的全国大选赋予执政的柬埔寨人民党(CPP)另一项为期五年的管理柬埔寨的任务。ZcY海外房产网

“我认为柬埔寨的房地产业将在未来五年继续向前发展,”他说。ZcY海外房产网

Virak先生解释说,开发商在投资房地产市场时经常会关注经济,社会,技术和政治稳定性。“政治稳定是他们调查的主要因素,”他强调说。ZcY海外房产网

未来几年,房地产市场将提供各种等级的广泛选择,并将能够与东盟地区的其他中心在质量方面展开竞争。“国际服务式公寓运营商将更加普遍,一些最具前瞻性的本地房地产公司将进入市场领先地位。ZcY海外房产网

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至于供应,Virak先生表示,他预计目前的上升趋势将在可预见的未来持续。“供应量将继续增加,每年超过500万平方米将进入柬埔寨市场,”ZcY海外房产网

项目的启动数量可能会继续很小,但项目的规模将会增加,特别是当大型中国开发商在柬埔寨市场建立自己和他们的品牌时。但需求不会很快减缓。ZcY海外房产网

Virak先生表示,本地和外籍人士将继续购买柬埔寨的房产,其中低至免息的中低档住房项目将成为大市场。ZcY海外房产网

未来五年,本地和中国支持的需求和供应可能是柬埔寨房地产行业最大的影响因素。柬埔寨房地产业的外国投资前景也看好。对制造业和基础设施的投资仍将主要由外国企业主导。ZcY海外房产网

在未来五年内,预计中国将继续成为柬埔寨的主要房地产投资者, 其次是日本,韩国,欧美、马来西亚和越南。ZcY海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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