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柬埔寨投资之金边各区概况及购房指南

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03月152019
[摘要]金边逐渐发展成为柬埔寨的政治、经济、文化、交通、贸易、宗教中心,外国投资源源流入。...

金边坐落在湄公河与洞里萨河之间的三角洲地带。自1866年以后,金边正式成为柬埔寨的首都。后来,金边逐渐发展成为柬埔寨的政治、经济、文化、交通、贸易、宗教中心,外国投资源源流入。RdS海外房产网

金边面积375平方公里,人口数400万。金边分为12个行政区,称为Khans(区),在这12个区中,ChamkarMon(桑园区)、Doun Penh(隆边区)、PrampirMeakkakra(马卡拉区)和Tuol Kouk(堆谷区)属于市区,而Sen Sok(森速区)、Mean Chey(棉芷区)、Por Sen Chey(波森芷区)、Dangkao(东阁区)和Russei Keo(亚西阁区)被认为是郊区,Chrouy Changvar(水净华区)、Preaek Pnov(普诺夫溪区)和Chbar Ampov(铁桥头区)属于新设立的区。所有Khans都在金边市政府的管理之下。Khans进一步细分为98个Sangkats(分区)和886个Kroms(街道/村庄)。RdS海外房产网

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一般来说,都会生活圈的范围通常以CBD中心商业区的方圆500公尺为计算基准,在这样的圆圈里,越靠近行政中枢核心的价值就越高,通常在这样的区域内会分成2环,第一环与第二环的房价差距约5~10%,不过,每一环的距离会因为区域特性略有不同。金边的一环及二环即是以国会、总理府、独立纪念碑圆环为一环圈,含括钻石岛特定区,其他扩散为二环圈,至于三环圈则较金边市心较偏远。RdS海外房产网

为实现金边市未来10年发展计划,金边市内正进行兴建6个卫星城,以适应快速的人口成长,以及大量的外来人口以及长期驻守之外资高级干部。未来将建造更多高品质的大厦酒店,成为一个更便利与现代化的大都会,为金边市的长期政策。RdS海外房产网

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1、 Chamkar Mon(桑园区)RdS海外房产网

桑园区,位于金边中轴线西哈努克大道以南,莫尼列亲王大道以东,Yothapol Khemarak Phoumin Blvd(271路)以北,百色河以西。桑园区是金边最核心的区域之一,共有12个分区。著名的地标性建筑独立纪念碑就在此区,中国大使馆也在此区域。RdS海外房产网

其中Boeng Keng Kang Muoy(万景岗1区,简称BKK1)、Boeung Keng Kang Pir(BKK2)和Boeng Keng Kang Bei(BKK3)被认为是柬埔寨最炙手可热的黄金居住地段。BKK1又称为使馆特区,位于西哈努克以南、莫尼旺大道以东、毛泽东大道以北、诺罗敦大道以西,在过去20年柬埔寨迅猛的城市发展过程中,BKK1一直是非政府组织、侨民、企业、游客和商务办公室的聚集地,并且在此区域集中了十几个国家的大使馆。RdS海外房产网

TonleBasak(百色分区)东临百色河,西接BKK1,是金边娱乐场所最集中的区域,包括有名的NagaWorld(金界娱乐城)、Aeon Mall(永旺一期)、索菲特酒店都在此区域。RdS海外房产网

房价:$2000-4500/㎡,其中BKK1:$3500-4500/㎡RdS海外房产网

租金:一房型约$500-1600/月,其中BKK1:$800-1600/㎡RdS海外房产网

二房型约$800-2500/月,其中BKK1:$1500-2500/㎡RdS海外房产网

三房型约$1500-3500/月,其中BKK1:$2500-3500/㎡RdS海外房产网

二、Doun Penh(隆边区)RdS海外房产网

隆边区,位于金边中轴线西哈努克大道以北,莫尼旺大道以东,洞里萨河以西。隆边区是金边的商业中心区,安达银行、加华银行、中国银行柬埔寨分行、工商银行柬埔寨分行、RHB Bank、ANZ Royal Bank、CIMB Bank等众多银行的总部都在此区域,柬埔寨证券交易所也在此区域。著名的景点有金边王宫、塔仔山、中央市场等。RdS海外房产网

房价:$1500-4000/㎡RdS海外房产网

租金:一房型约$500-800/月RdS海外房产网

二房型约$800-1500/月RdS海外房产网

三房型约$1500-2500/月RdS海外房产网

甲级写字楼租金:$25-45/㎡/月RdS海外房产网

三、7 Makara(马卡拉区)RdS海外房产网

马卡拉区,位于金边中轴线西哈努克大道以北,尼赫鲁大道以东,俄罗斯大道以南,莫尼旺大道以西,是金边最小的区,总面积仅有2.2平方公里。马卡拉区是金边的行政中心区,总理府、国家议会、宪兵司令部、国防部等国家和政府部门都在此区域。柬埔寨国家奥林匹克运动场也在此区域。RdS海外房产网

房价:$1500-4000/㎡RdS海外房产网

租金:一房型约$650-900/月RdS海外房产网

二房型约$850-1200/月RdS海外房产网

三房型约$1500-2000/月RdS海外房产网

四、Tuol Kouk(堆谷区)RdS海外房产网

堆谷区,位于金边市中心的西北方,以俄罗斯大道为界,以南为南堆谷;以北为北堆谷。南堆谷:莫尼列亲王大道以北、尼赫鲁大道以西、俄罗斯大道以南、Yothapol Khemarak Phoumin Blvd(271路)以东。北堆谷:俄罗斯大道以北、金日成大道以西、273路以南、598路以东。堆谷区是金边市区外围新兴区域,代表地标为柬埔寨金边皇家大学。RdS海外房产网

万谷湖分区是填湖的区域,一改之前的脏乱差,现在已经有一些新区的样子了,比较有名的TK商场就在这个区域。RdS海外房产网

房价:$1500-2500/㎡RdS海外房产网

租金:一房型约$450/月RdS海外房产网

二房型约$600/月RdS海外房产网

三房型约$750/月RdS海外房产网

五、Sen Sok(森速区)RdS海外房产网

森速区,位于金边西北部,Yothapol Khemarak Phoumin Blvd(271路)以西。刚刚开业没多久的永旺二商场(AEON Sen Sok)和泰国大型批发连锁商场万客隆(Makro)都在此区域,但因为该区域距离市中心区域较远,基础设施还有待开发建设。森速区的环境还不错,因为周围地区没有工厂和其他产业,都是待开发的地块。RdS海外房产网

房价:$1200-2000/㎡RdS海外房产网

租金:一房型约$400/月RdS海外房产网

二房型约$500/月RdS海外房产网

三房型约$650/月RdS海外房产网

六、Mean Chey(棉芷区)RdS海外房产网

棉芷区,位于Yothapol Khemarak Phoumin Blvd(271路)以南,百色河以西。棉芷区是金边市区外围新兴区域,在市中心的西部和南部,该区以本地人及外省来金边工作的人群为主,常用基础设施齐备,离市中心略远。南部部分有两条主干道:洪森大道和2号公路,西部部分主干道为莫尼列亲王大道。RdS海外房产网

房价:$1000-2000/㎡RdS海外房产网

七、Pou Sen Chey(波森芷区)RdS海外房产网

波森芷区,位于森速区和棉芷区以西,属于郊区,其中金边国际机场在该区的东部。RdS海外房产网

八、Chrouy Changvar(水净华区)RdS海外房产网

水净华区属于新设立的区,位于鸭子岛及以北区域,与现有的金边市区以洞里萨河相隔,该地区属于金边的卫星城区,目前卫星城还在建设的初期阶段。水净华区仅有两座桥与金边市区相连,交通较为拥堵。著名的索卡酒店就位于鸭子岛的鸭嘴部位。由于地理位置较好,再加上大量外国投资与基础建设展望,价格水涨船高,中、长期而言,房价将稳健增长。RdS海外房产网

水净化区即将落成的重要建案:RdS海外房产网

1.OCIC「未来之都」RdS海外房产网

2.速卡饭店Sokha HotelRdS海外房产网

3.日本北原国际温泉RdS海外房产网

4.新的美国大学校区RdS海外房产网

5.新高尔夫球场RdS海外房产网

6.洞里萨河Tonle Sap河岸建设RdS海外房产网

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九、钻石岛RdS海外房产网

位于金边市桑园区东部美丽的四臂湾水域,为上、下湄公河、洞里萨河及百色河三江四水的交汇处,面积为100万平方米(100公顷)。RdS海外房产网

2006年初,海外柬华投资公司(OCIC)与金边市政府签订开发钻石岛合约,成为首都第一个特别行政区管理的卫星城。RdS海外房产网

钻石岛整体建设规划方案中,将有计划地沿岛四周,分期兴建多栋高档商用写字楼、商用住宅楼、五星级酒店、会议展览中心等,钻石岛中心地带将规划为高级别墅区。RdS海外房产网

规划方案中还将兴建大型超级市场、学校、医院和健身娱乐场所等生活、休闲配套设施,以方便岛上居民和上班族的日常生活。RdS海外房产网

除此之外,钻石岛的北端计画建设一座555米高的钻石塔拔地而起,该设计意图不仅可有效利用空间,也可让国内外游客有机会在高塔内,俯瞰金边的整体市容美景。从观光塔设计图不难看出其造型雄伟壮观。RdS海外房产网

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柬埔寨购房指南RdS海外房产网

1、外国人可以买什么?RdS海外房产网

• 外国人在柬埔寨只能购买高层建筑第二层以上的房屋并拥有合法产权。购买限额最高为整栋公寓的70%,个人身份无法购买土地和别墅。RdS海外房产网

• 对于离陆地边界线30公里内的多业主房屋,外国人只能购买位于特别经济区内、重要居民集中区内和柬埔寨王国政府规定的地区内的多业主房屋。RdS海外房产网

2、购房流程RdS海外房产网

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3、购房须知RdS海外房产网

(1) 产权须知RdS海外房产网

• 产权规定RdS海外房产网

外国人持有2楼以上产权,只登记建筑物产权,没有土地产权。外国人可持有完整产权,权利与本国人完全一致,未来若改建也依房产证上的土地面积比例处分。RdS海外房产网

• 产权期限RdS海外房产网

分为永久权利和限期权利。永久权利即业主可永久拥有房产权,限期权利为99年产权,但99年后还可续约。RdS海外房产网

• 产权证明RdS海外房产网

产权证明分为硬卡和软卡。RdS海外房产网

硬卡:由国家土地局颁发的产权证明,需经土地勘察、鉴界、测量、准备地籍索引图、公告等程序才算完成在国家土地管理部门的登记,是最安全的产权形式。RdS海外房产网

内容包括:土地编号及登录编号、核发单位及日期、土地位置、东南西北方位接邻的所有权人姓名、土地使用种类、土地尺寸、所有权人资讯、取得土地的依据(收据、土地分割文件、买卖合同、赠予合同、继承书、法院判决书等)、抵押权、备注。RdS海外房产网

注:登记办理周期较长,可以抵押担保贷款。RdS海外房产网

软卡:由地方村委盖章的转让信函或颁发的占有状态证书,是产权的阶段性证明,未在国家部门登记,产权年限以实际登记年限为准。RdS海外房产网

包括:占有人、不动产所在地、东南西北方位接邻的所有权人或占有人姓名、标的尺寸。RdS海外房产网

注:手续简单,办理周期短;可以转换为硬卡。RdS海外房产网

• 产权办理RdS海外房产网

开发商有义务负责办理区政府或分区政府核发的房产权文件 (软卡) 给购屋方。RdS海外房产网

在房屋交屋后购屋方需要办理产权登记 (硬卡)时,购屋方应缴交纳柬埔寨政府规定之各项相关证件及税费4%。RdS海外房产网

(2) 付款须知RdS海外房产网

• 支付货币RdS海外房产网

柬埔寨流通货币为美元, 付款均以美元支付(部分中国开发商的项目,可以国内直接人民币支付)。RdS海外房产网

• 付款方式RdS海外房产网

①在柬埔寨购置房产可分期付款,分期方式根据工程进度按程序支付。RdS海外房产网

②部分项目支持境内付款。RdS海外房产网

③部分项目支持贷款购房。RdS海外房产网

(3) 银行开户及贷款须知RdS海外房产网

• 银行开户RdS海外房产网

外国人只要带有效签证期内的护照并存100美元即可开户,包括RHB、嘉华银行等银行,注意中国银行和工商银行都要求商务签证三个月之上的才可以开户。RdS海外房产网

• 银行贷款RdS海外房产网

外国人可贷款购置房产,但需要抵押且大多数银行要求外籍按揭贷款申请人提供在柬埔寨的工作信息以及收入证明。另外,柬埔寨贷款利率较高,活期4.5%以上,定存5.5%-6.%。贷款利率普遍在8.5%以上,贷款年限最长15年,贷款限额65%-70%。RdS海外房产网

另外需要注意的是,一些楼盘提供贷款服务,不过多开发商自己提供的小额贷款。RdS海外房产网

除了个别项目,原则上不推荐银行贷款。RdS海外房产网

(4) 交易税费须知(以硬卡为例)RdS海外房产网

柬埔寨购置房产需要缴纳一定税费,但实际缴纳金额很低,可以忽略不计。具体税费情况如下:RdS海外房产网

• 购买及持有成本RdS海外房产网

交易税:买家须缴纳4%的契税,税基为政府评定现值价,不同区域评估价不同,目前最高不超过2000 美元RdS海外房产网

房产税:买家每年需缴纳按照政府评定现值价减去25,000美元(25,000美元属于免税额)的0.1%RdS海外房产网

律师费:600-800美元RdS海外房产网

物业管理费:视各建案而定,一般为每月每平0.5-1.5美元RdS海外房产网

• 出租成本RdS海外房产网

租赁所得税:外藉房东在柬埔寨有固定住所或待在柬埔寨超过182天,向政府缴纳10%的房租收入税,没有固定住所或待在柬埔寨少于182天则缴纳14%房租收入税(据了解,目前柬埔寨政府还未统一开始征收这一类的税费)RdS海外房产网

中介费:卖家支付中介委托费,具体价格以中介公司为准,一般为一年一个月租金RdS海外房产网

• 出售成本RdS海外房产网

交易税:卖家须缴纳售价4%的房地产买卖交易税RdS海外房产网

更改产权物主名称费:1000-3000美元,由卖家承担,具体金额根据房产大小,地点和售价有所不同。RdS海外房产网

• 赠予及继承成本RdS海外房产网

赠与税:按政府评定现值价4%征收房产赠与税RdS海外房产网

遗产税:无RdS海外房产网

4、其他问题RdS海外房产网

• 购房后如何出租?RdS海外房产网

答:RdS海外房产网

①委托开发商出租,部分开发商承诺包租且租期结束后可选择续租RdS海外房产网

②委托当地地产租赁等中介机构出租RdS海外房产网

• 购房多久后可以出售?RdS海外房产网

答:柬埔寨的房地产市场是一个全流通的市场。只需开发商协助做一下合同更名并公证即可,无需等待房产证(硬卡)办理下来。不同开发商收费不同,一般为1000-2000美元。RdS海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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