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为什么东盟国家里,我们选择了投资泰国

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09月132018
[摘要]2010年5月,柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》,规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋,享有永久产权。...

  说到海外房产,大多数人想到的是英美澳加,但近几年来,随着“一带一路”的开展,东南亚房产市场成为了投资者的“发烧地”。东南亚国家更是以其火热的旅游业,“井喷式”增长的房价及租金回报率吸引大量投资者的目光。CYA海外房产网

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其中,泰国、柬埔寨、越南房产最受投资者青睐,今天明坤就带大家一起看下,东盟十国,MIKE海外为何主推泰国,作为投资洼地。CYA海外房产网

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  东南亚国家联盟(Association of Southeast Asian Nations),简称东盟(ASEAN)。成员国有马来西亚、印度尼西亚、泰国、菲律宾、新加坡、文莱、越南、老挝、缅甸和柬埔寨以及东帝汶CYA海外房产网

东南亚国家联盟的前身是由马来西亚、菲律宾和泰国3国于1961年7月31日在曼谷成立的东南亚联盟。CYA海外房产网

1967年8月7日至8日,印度尼西亚、新加坡、泰国、菲律宾四国外长和马来西亚副总理在泰国首都曼谷举行会议,发表了《东南亚国家联盟成立宣言》,即《曼谷宣言》,正式宣告东南亚国家联盟(简称东盟,Association of Southeast Asian Nations -- ASEAN)的成立。CYA海外房产网

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印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、新加坡和泰国5个创始成员国外,20世纪80年代后,文莱(1984年)、越南(1995年)、老挝(1997年)、缅甸(1997年)和柬埔寨(1999年)5国先后加入东盟,使这一组织涵盖整个东南亚地区,形成一个人口超过5亿、面积达450万平方公里的10国集团。CYA海外房产网

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  东南亚区域中唯一的发达国家——新加坡,独树一帜,其余的发展中国家经济实力一般。但在经历亚洲金融危机和2008年金融危机之后,东南亚地区成为世界经济增长的重要新兴力量。尤其是马来西亚、越南、泰国和柬埔寨四国,发展势头很猛。CYA海外房产网

 
 

2017年东南亚各国(或地区)GDP与人均GDP排名表 CYA海外房产网

东南亚是世界上人口密度较高的区域之一,2017年地区11国GDP合计 2.72万亿美元,人均GDP 4214美元。 CYA海外房产网

具体到各成员国来看:CYA海外房产网

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印度尼西亚2017年GDP突破万亿美元大关,为10109.40亿美元,位居东南亚地区第一位。但印尼有着2.6亿的人口,人均GDP只有3859美元,低于东南亚地区的人均GDP平均值。CYA海外房产网

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泰国2017年GDP 4378.07亿美元,位居东南亚地区第二位。泰国的人均GDP6336美元,高于东南亚地区人均GDP平均值2000多美元,在东南亚地区人均处于中上水平。CYA海外房产网

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菲律宾 2017年GDP 3211.89亿美元,位居东南亚地区第三位。菲律宾的人口1.06亿,在东南亚各国中仅次于印度尼西亚,人均GDP为3022美元,低于东南亚地区人均GDP平均水平。CYA海外房产网

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马来西亚2017年GDP 3098.58亿美元,位居东南亚地区第四位。马来西亚人均GDP 9660美元,在东南亚地区居第三位。如果只算1000万人口以上的国家,马来西亚的人均GDP将位居第一位。CYA海外房产网

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吉隆坡CYA海外房产网

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整个东南亚地区,人均GDP最高的国家是新加坡。 新加坡2017年GDP为3057.57亿美元,人均GDP高达53880美元,在整个东南亚各国中遥遥领先!但是,投资门槛太高,后面我慢慢跟大家分析分析。CYA海外房产网

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越南2017年GDP2159.63亿美元,人均只有2306美元,远远低于平均值。CYA海外房产网

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然后是缅甸5265万人,GDP669.66亿美元,人均GDP 1272美元。仰光是人均GDP达到1762美元,435万人。CYA海外房产网

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柬埔寨1601万人,222.52亿的GDP就太小了,增速还可以6.9%。1272美元的人均GDP。CYA海外房产网

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老挝人口668万人,171.52亿美元的GDP,7%的增速,2568美元的人均GDP。CYA海外房产网

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文莱2017年GDP119.63亿美元,人口在东南亚各国中最少,只有43万。人均GDP27893美元,位居东南亚地区第二位。但是这个就不做参考的了,毕竟体量太小,我也不推荐你们去文莱买房子。CYA海外房产网

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综上来看,整个东南亚国家能够超过中国的人均GDP(9000美元)只有三个。另外两个国家很特殊很小,新加坡和文莱。CYA海外房产网

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我曾经在一篇文章里写过:CYA海外房产网

菲律宾印度尼西亚还有文莱是属于海岛国家,跟中国的关联度不够。而且过去的几十年内,排华的事情比比皆是,只不过近几年有所改善,这种事情谁也说不好,投资这件事,还是得慎重。CYA海外房产网

另外,由于南海纷争和历史原因,本文对印尼、菲律宾不作分析。CYA海外房产网

文莱是个袖珍苏丹国,靠石油发财,人口还没澳门多,买了谁来接盘?CYA海外房产网

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1. 先来说说新加坡CYA海外房产网

新加坡非常美,医疗教育也没的说。但是,你们知不知道,新加坡78%普通百姓都住组屋(政府提供的保障性住房),剩下的商品房,完全放开,你们富人爱怎么玩就怎么玩,所以贵得离谱。CYA海外房产网

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组屋的房价仅为公寓的三分之一至二分之一,按照惯常思维,购买价廉物美的组屋来出租更划算——— 这是禁止事项,新加坡规定,外国人只能买一手公寓,连二手房都不能买,单独购买土地也是禁止的。CYA海外房产网

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另外一方面是购买限制和诸多税费。CYA海外房产网

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无论外国还是本国人买房,新加坡银行的贷款利率一视同仁,最多可贷款七成,租金回报一般高于贷款利率。CYA海外房产网

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如果你认为这样就稳赚不赔,那就错了。CYA海外房产网

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新加坡也有房产税,自住房产的房产税率是4%,其他类型的房产税率是10%。中档公寓每月还要交400-600新币(折合人民币1954-1931元)管理费。CYA海外房产网

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还有一个坏消息:从今年2月起,新加坡政府已经开始对100万新元以上的房地产交易的买方收取4%的房产交易印花税(BSD),按100万元以上部分征税。之前的印花税为3%(100万元以下的房产印花税不变,仍为1%-3%)。CYA海外房产网

 
 

如果外国人如果要在新加坡买一套超过一百万新币的房,额外总共要交的税款,就是20%+3%+超过100万部分x4%,即要交24%,即还要额外缴纳$24万左右新币的税给政府!CYA海外房产网

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2. 聊聊马来西亚的房子。CYA海外房产网

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先来说说马来西亚的房价,分区域来看,首都吉隆坡房价在2W-4W人民币/㎡左右不等,新山地区在1.5W-2.5W人民币/㎡左右,槟城房价在1.8W-2.8W不等,马六甲房价稳定在2W左右。 从投资角度来看,建议投资者还是应选择首都房产为主。这是海外投资的一条金科玉律,如果你非要犄角旮旯的地方自住,那么请忽略这条就好。CYA海外房产网

 

在马来西亚购房,外国人也能享受三成首付的贷款条件。但这并不代表你享受了马来西亚的国民待遇:年龄不满35岁、有稳定收入的马来西亚公民,购买10万-22万马币房子,能享受零首付、还款30年的政策。CYA海外房产网

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在各种海外置业推介会中,有销售鼓吹买房参加“马来西亚第二家园计划”,能享受包括留学、医疗等福利。CYA海外房产网

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实际上该计划是当地政府为促进海外投资而设计的,只要在大马银行存入60万人民币资金,第二年即可取用30万,此后保留30万在账户即可,这与购房并没有必然联系。CYA海外房产网

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另外,针对外国人购房政策上,政府要求外国购房者只能购买100万马币(约人民币165万元)以上的房产,但各州对此政策的底线要求不一,具体见下表。CYA海外房产网

 

税费方面,在大马购房同样要缴纳印花税、律师费等税费,贷款首付最低30%(第二家园身份者为20%),最长贷款年限30年。CYA海外房产网

 

但我个人并不是很看好马来西亚,种族问题很严重,是穆斯林在掌权,对华人非常排斥。CYA海外房产网

 俗话说,萝卜白菜,各有所爱,投资这种事情还是要看个人的需求。CYA海外房产网

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3. 接下来说说越南CYA海外房产网

去年新年去了一趟越南,胡志明市的城市建设太差了,跟东南亚其他大城市没法比,看上去更土一些。CYA海外房产网

2015年,越南祭出新的《住房法》,希望以此挽救房产市场的颓废。这大大刺激了越南楼市,首都河内和胡志明市的房价更是涨声一片。CYA海外房产网

但仔细捋一捋,购房政策是这样子:CYA海外房产网

1、购房者必须持有越南合法签证。CYA海外房产网

2、房屋产权为50年,不是永久产权,但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权;CYA海外房产网

3、每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋;CYA海外房产网

4、外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套;CYA海外房产网

5、外国人购房不允许贷款,买房时必须通过银行转款等注意事项。CYA海外房产网

6、外国人不允许继承房产。CYA海外房产网

税费方面,越南没有房产税,外国人在越南购房需要缴纳增值税和物业管理费等。 CYA海外房产网

 

总的来说,越南的房产只有河内和胡志明还比较正规。但是非常贵,好点的房子达到上万美元一平。越南本币没有国际化,政府又非常腐败,在国内没有其他地方投资,股市也小破差,只能炒首都的房子,所以市场畸形发展,投资价值这件事,见仁见智。CYA海外房产网

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4. 也来说说最近很火的柬埔寨CYA海外房产网

 

柬埔寨虽与美国隔着一个太平洋,却通用英语、流通美元、资金来去自由毫无外汇管制,尤为重要的是它正处于快速城镇化时期、资产膨胀的前夜。很多人被他的高租金收益所吸引。CYA海外房产网

2010年5月,柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》,规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋,享有永久产权。CYA海外房产网

由此,柬埔寨房价也开启上涨周期,首都金边房价也由当初的每平1200美元涨到如今均价2500美元(合人民币1.6万元/平),而这里的租金收益率也能达到5%-8%。CYA海外房产网

 
 

柬埔寨与越南相同,本币没有国际化,首都周边房产非常畸形。价格超级贵不说,买房必须用美金,本地人基本买不起。CYA海外房产网

开发商主要来自日本和台湾。柬埔寨的治安差,经济环境极差,是世界最不发达的国家之一了吧。CYA海外房产网

贷款的利率较高,甚至达到了7%-9%。柬埔寨是最为世界最贫穷的国家之一,那什么样的人会来这里买房呢?多数是与柬埔寨生活有交集的人,或者是被柬埔寨高租金收益吸引的人。但是租金收益的持久性却较差。CYA海外房产网

柬埔寨房价这两年已经涨得已经很凶了,两三年就可以翻一倍,已经脱离柬埔寨当地人的实际情况。外国人可以购买不带土地、二层以上的房屋,仅享有房屋永久产权,对土地没有产权,还需缴纳4%的契税。虽然没有遗产税,但是如果外国人要继承在柬埔寨的房产,必须入柬埔寨国籍。CYA海外房产网

要么,以后谁来接盘呢?这真是好问题。CYA海外房产网

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5. 缅甸老挝是两个比较不透明的国家,大家对它们的了解也不够。CYA海外房产网

 

缅甸被军政府把持着,动荡不安,还有点排华情节,去投资不就是热脸贴冷X。CYA海外房产网

老挝是个内陆国,国土大多是山地,只有中南部沿湄公河东岸狭长地带,有不多的平原可种地,北部几乎全是我国云贵高原向中南半岛伸展过去的山地。也就是说,地广人稀,没有人口红利的国家,自动忽略。CYA海外房产网

缅甸对外国人购房的政策如下: CYA海外房产网

1、依据此法,外国人可购买在集体土地(政府所拥有的土地)上兴建的六层及六层以上的楼宇中40%数量的房屋CYA海外房产网

2、还有一个限定条件是该楼宇须建在集体土地(政府所拥有的土地)上,也就是说,私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的。目前符合这一条件的仅是一些与政府合作的高层楼宇项目,而这样的工程大多只有70年使用权。CYA海外房产网

3、向外国人出售的公寓楼的占地面积必须大于20000平方英尺(约1858平方米)CYA海外房产网

4、外国人没有土地产权。CYA海外房产网

目前缅甸房价已经很高了,税费有明显的划分,3000万缅元(16.5万人民币)以下需缴纳15%的税费,3000万至1亿缅元(55万元人民币)之间需缴纳20%的税费,超过1亿缅元以上的需缴纳30%的税费。CYA海外房产网

私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的,外国人不可拥有土地产权。算起来性价比太不高了。CYA海外房产网

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6.泰国,国王都有中文名,大多数执政者是华人,也是唯一一个跟中国没有领土争议的国家。CYA海外房产网

泰国房产市场近年来发展势头迅猛,尤其像曼谷等世界知名旅游城市,低廉的价格、优越的配套设施和人居环境,还有国际教育,医疗等条件优越,是不少投资者选择在泰国买房的主要原因。CYA海外房产网

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泰国对外国人购房的政策:CYA海外房产网

1、非泰国籍人不能购买泰国土地,即外国人不能购买带地的永久产权建筑,尤以别墅为主。CYA海外房产网

2、外国人想买多少公寓都可以,且是永久产权。唯一的限制就是,整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中,外籍人士最多购买49%的公寓。CYA海外房产网

3、外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地,并拥有永久产权,但要通过注册泰国公司的形式。CYA海外房产网

4、外国人在泰国买房首付根据房价或估值核算,一般是20-30%。CYA海外房产网

5、因为在泰国并没有“房产税”,所以购买泰国的房产,只需要在过户的时候缴纳几种过户税费即可。CYA海外房产网

 
 

我们看到东南亚有一个很是明显的特点,那就是哪个国家华人越多,这个国家就越有钱。最典型我们看新加坡华人占比75%,马来西亚21%,泰国20%,菲律宾10%,越南,印尼,老挝,缅甸等相对很少。CYA海外房产网

在胡润“海外置业投资回报指数”最高的50个城市中,除开欧美国之外,紧邻的东南亚各国而言,泰国入围38名东南亚投资榜首。CYA海外房产网

可见泰国投资回报率之高。而在房价上涨幅指数中,泰国也仍然居东南亚首位。这也意味着泰国的房产投是明智的选择!CYA海外房产网

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世通国际,海外投资专家,是东南亚房地产行业领先的投资咨询公司。公司总部位于深圳市福田区大中华国际交易广场,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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