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柬埔寨的房产还能涨多久?

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11月232019
[摘要]外国人直接投资量直接影响市上的货币量,那这通货量的增加也自然的带来通货膨胀。...

 引用吴晓波跨年演讲中的两句话概括投资柬埔寨房地产的理由:买好资产,投穷国家,以及用人民币的泡沫去淹没全世界。Fjf海外房产网

中国人大规模的做海外投资并没有很久,早先把大量的注意力集中在美国、澳洲以及加拿大、欧洲、英国这些市场,但从去年开始,有了越来越多具有国际视野,希望做海外资产配置的中国同胞选择了东南亚市场,重要原因就是大家能更理性客观地看待欧美市场和东南亚市场的优劣。以下是东南亚市场跟欧美市场的横向对比:Fjf海外房产网

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在投资美国、澳州、加拿大市场时,看重的是国家稳定,法制、社会健全,令人惊艳的教育资源,以及自然环境、人文方面的一些资源。但不好的地方也有很多,以美国为例,美国是房产税相对来说比较高的国家,购买成本、持有成本,和维护成本都很高。Fjf海外房产网

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相对来说东南亚片区,欧美不好的地方往往就是东南亚好的地方,比如欧美市场相对来说比较成熟比较健全,它未来的成长属性可能偏低;近两年中国一带一路的整个大战略在东南亚产生了深刻的影响,它的整个经济在未来的成长属性会比较高,房地产升值预期比较高。在东南亚置业的整体的购买成本、维护成本、持有成本以及出让成本各个方面都偏低,这是东南亚置业的很大的优势。Fjf海外房产网

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柬埔寨房地产的前景Fjf海外房产网

房地产(也被称为不动产)是一个商品,商品的价格往往是因通货膨胀而上升的,因此,我们先来分析一下为什么会产生通货膨胀。Fjf海外房产网

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需求量的增加Fjf海外房产网

通货膨胀的最根本的原因是货币供给量多于“需求量”。经济的发展带动“商品”购买力,此购买力被反映为市场上的需求。最基本的经济原理就是需求量增大自然带来商品价格。业主们为了生产更多商品而增加投资,这会使得更多的钱涌入市场,引发通货膨胀。Fjf海外房产网

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通货量的增加Fjf海外房产网

基于经济抚养,确保国家资源等多方面的考量,政府会持续货币的发行。也就是说在一般情况下因市场上的货币量持续增多会导致非货币资产(不动产,黄金)的货币转换价格,从而引起通货膨胀。Fjf海外房产网

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柬埔寨的情况是除了政府发行的柬埔寨货币瑞尔之后还通用美元。这一点说明除了政府发行的货币量之外,从其他国家引进过来的援助资金与外国人直接投资会直接影响柬埔寨总体的货币量。Fjf海外房产网

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成本的增加Fjf海外房产网

特定的价格是成本再加上企业的利润而组成的。其中直接影响成本价格的是油价、人工费、物流费用等等。这类的成本价格也受通货膨胀的影响,导致成本价格自然上升。不仅仅是国际油价调整,政府对于劳动力的调控,物流的效率性恶化等又是增加成本的原因。这些个因素的调整与调控也可以说是因为通货膨胀引起的。Fjf海外房产网

以上便是是引起通货膨胀的三大因素。而我们也提到了“房地产”是一个商品,一个商品的价格是以通货膨胀为基础的。那接下来我们就一起通过通货膨胀的3大因素来透视房地产市场,这将帮助我们进一步了解柬埔寨房地产的前景。Fjf海外房产网

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需求量的预测Fjf海外房产网

对柬埔寨境内的商品、服务、房地产的需求量的增减影响最大的是 GDP 和人口动向,我们具体分析一下这两个因素。Fjf海外房产网

 GDP动向 Fjf海外房产网

据上图所示,2010年开始,柬埔寨GDP便保持着 7%的增长幅度。也就是说每年都有7%以上的经济规模成长,这也带动着个人消费与企业投资。一个国家经济的发展带动了消费,也就是带动了商品的需求量。Fjf海外房产网

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经济学家们预测柬埔寨的今后10年会维持6-7%的GDP增长率,这也意味着柬埔寨的需求量也持续增长。Fjf海外房产网

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 人口动向 Fjf海外房产网

人口是对需求的增减有着最直接影响的一大因素,人口增加自然就会促使商品和服务的需求量增长。Fjf海外房产网

红色高棉大屠杀时期柬埔寨人口减少了1/3,大屠杀结束之后柬埔寨进入了第一次生育高潮,人口极速增加。目前便是第一次生育高潮时期出生的人群进入结婚以及生育阶段的时期。现在的柬埔寨正处于第二次生育高潮,据上图所示我们可以预测30年后柬埔寨人口会有再一次的急速增加。Fjf海外房产网

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GDP每年会增加5-7%,第二次生育高潮带来人口增加。从这个两个因素来看柬埔寨的“需求量”会持续增加,这也是导致通货膨胀的最基本因素。特别的是“土地”跟其它商品不一样,它是不会因为缺乏或者需求量增大而增加生产的产品。因而土地的需求量增加引发通货膨胀的现象会比其它可生产商品更加明显。 Fjf海外房产网

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通货量的前景Fjf海外房产网

正如上面所提到的,柬埔寨使用国家发行的瑞尔。但是市上通货量最大的是美元,所以不仅是国家发行的货币,外国人直接投资也对总通货量有相当的影响。Fjf海外房产网

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据上图所示,世界金融危机后2012年开始外国人直接投资有明显的增加。柬埔寨与中国的关系紧密,我们可以预测到以国家支援和企业们的引入会继续让外国人直接投资量增加。Fjf海外房产网

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外国人直接投资量直接影响市上的货币量,那这通货量的增加也自然的带来通货膨胀。Fjf海外房产网

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成本的增减前景Fjf海外房产网

工人工资上涨,国际性的通货膨胀等因素会对成本有所影响,这也适用于造房成本。10年前的每平方米建筑成本是500美元,而综合人工费、建材费、物流费等因素分析,现在的建筑成本已经上升到至少1000美元。也就是说现在开发办公楼、公寓、酒店等不动产,造价会比之前高,这自然带来房地产价格的上涨。Fjf海外房产网

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房地产是一个“商品”,如果此商品价格是受通货膨胀影响,则Fjf海外房产网

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①GDP增长与人口的增加带动需求量的增长Fjf海外房产网

②外国人直接投资增加所带来的通货量的增加Fjf海外房产网

③成本上升带来的房地产造价费用的增加Fjf海外房产网

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总的来说,我们可以预测以通货膨胀为基础,柬埔寨的房地产价格会有比较长时间上升趋势的前景。Fjf海外房产网

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世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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