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数据证明:金边房产=保值+增值+长期投资...

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11月012019
[摘要]在过去十年内,金边租金率翻了一番甚至是三倍。...

 全球静态租金回报率均值约在4%以上,超过5%将被判定为适合投资的城市,柬埔寨首都金边的租金回报率则达到了6.92%。(源自:胡润研究院)

IMF(国际货币基金组织)2018全球经济增长图:在全球经济增速下滑、欧洲领头羊失速、新兴经济体崩盘的这一年,中国及部分东南亚地区普遍实现了6%以上的增长。
在东南亚国家中,柬埔寨受到中国人的关注在最近几年尤为突出。
据10月16日,柬埔寨国土规划和建设部公布的最新发布的报告获悉,在今年前9个月,柬埔寨建筑投资项目投资额突破64亿美元,同比增长34.7%,成为助推全国经济发展的重要支柱之一。
截至今年9月份,全国5层以上楼高的建筑共有1517栋。其中,5层到9层共830栋,10层到19层423栋,20层到29层138栋;30层到39层有88栋,40层以上有38栋。
预计,柬埔寨全年建筑投资项目投资额近80亿美元。
但在如此高增长的情况下,有柬房产专家称:柬埔寨房地产业在2030年前不会出现发展放缓,只会继续增长。
柬埔寨人口中,高龄人民仅占了30%,另70%的人口属于青年人。因此,今后5年里,柬埔寨房地产的需求量会继续增加,只是增加多少很难估计。
随着柬埔寨人民的收入水平不断提高,而且他们都为了购买房子,或者以分期付款的方式来购房就很努力地打拼事业或做生意。这意味着,人民对购房的渴望很强,房地产的需求量也只会增加,而不会减少。
目前已完工的公寓库存增长9.1%,延续了整个行业供应快速增长的趋势,但公寓租金在本季度又出现了小幅上涨。中档公寓整体租金上升4.3%,平均租金上升至每月12.0美元/平方米(按最新人民币汇率计算,折合人民币82.558元/m)。
此外,高档公寓租金涨幅接近3%,平均租金为14.6美元/平方米/月(按最新人民币汇率计算,折合人民币100.445元/m)。
可以看来,近期柬埔寨市场公寓的增长率为9.1%,但是并没有因为库存的增长而导致房价下跌,反而中高档公寓租金有明显的涨幅。
目前柬埔寨实际的市场情况,大量新兴的中产阶级崛起和快速发展的城镇化率,以及外地人口的不断涌入,共同造就了柬埔寨市场上巨大的住房需求。
有学者预计柬埔寨未来10年内有近110万套的公寓需求。
从2018年开始公寓的比例从主要是中高端向经济型公寓倾斜,与2019年第一季度类似,大多数推出的公寓都属于经济型。
2019年第二季度启动的经济型公寓供应中,超过一半位于金边的非中心区,包括森索区,水净华和棉芷区等地区,这些地区加起来约占第二季度启动供应总量的57.4%。
在金边市中心,目前公寓的租金从500美元到1500美元不等。价格高低取决于卧室的数量,便利设施和家具的品质档次。在城市郊区和省份出租的公寓价格从150美元到1000美元不等。
另外,普通公寓和店屋是柬埔寨最常见的住房类型,而共管式公寓从2008年才兴起。
店屋通常位于人流量较大的主要道路上,低层公寓是位于市中心区域老旧的公寓式住宿,通常需通过连结主要道路的小巷进入。
目前低层公寓的租金从300美元到700美元不等,而在市中心花700美元到2,500美元可租到店屋;共管式公寓的租金目前价格在750美元以上,具体价格取决于房间的数量、家居配置和位置。合租公寓的价格从50美元到300美元不等。
如今,金边别墅多被外籍大家庭租用或改建为商用别墅,市中心三卧室别墅的平均租金约为2,000美元或以上。在城市的郊区,别墅和排屋别墅的价格略低。
在过去的三、四年中,由于金边中心区的服务式公寓和普通公寓供应增加,租金价格一直保持相对平稳。季节性因素在价格变化趋势中至关重要。租金在每年7月至8月中旬左右激增,然后在9月至11月间有所放缓。
在过去十年内,金边租金率翻了一番甚至是三倍。
金边日益扩张的城镇人口,也是公寓租金的有力助推。据总理洪森2月讲话表示:柬埔寨人口年均增长1%到1.5%之间。至2030年,金边的人口将从目前的300万人增至450万人。
另外据《2015年至2035年金边城市规划》显示,金边城区面积将由原来的300平方公里,扩大至692.54平方公里,整整扩大了一倍。城区面积扩张迅速,核心地段住宅的投资价值反而愈发珍贵。
另外,金边是一个国际化程度比肩香港的都会,金边外籍人口就有近30万人。他们大多数是外企驻扎在柬埔寨公司的高管人员或者技术人员,而目前金边的公寓单位数量不足3万套,中高端公寓市场供不应求。
需求大,房子少,中高端公寓租金上升是必然趋势。
世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。
过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。
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