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大佬的6个判断预示房价要降,房地产将转向何方?

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09月242019
[摘要]房地产行情未来究竟怎么样?...

 孙宏斌最近对房地产市场做出了6个判断,对所有房地产企业来说未来除了转型无他路可走。ay4海外房产网

但是,转型之路想要走出来何其之难,前有恒大从卖水、踢足球、到纯电动汽车,连保守的碧桂园都发展机器人,而融创算其中觉醒得比较晚的,也要准备转型玩高科技。ay4海外房产网

这房地产行情未来究竟怎么样?ay4海外房产网

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5年之后的地产,谁都说不好。ay4海外房产网

房地产与政策关系很大,如北上广深这样的城市缺房子,也缺供应,但是政策上就是不准扩大需求。ay4海外房产网

而政策上卡得如此之死,原因就是全球经济在下行,主要发达国家包括美欧,特别是英国还在闹脱欧。而且,美国已经降息了,国内该何去何从,至少孙宏斌还是没有看明白。ay4海外房产网

而国内呢?房地产过去吸纳了太多热钱,导致房价涨得太多,很多城市非常依赖房地产,所以,政府的政策对房地产影响很大。ay4海外房产网

目前,老孙吃不准的是未来政府对于房地产是“保障市场为主”,还是“把市场控制住”为主,这个行业的定位很重要。ay4海外房产网

世通君的解读是不知道政府未来是只管保障性住房,其他地产就放开,还是整个市场还是管住,限购、限价、限制发展,哪个为重心,能放开到什么地步,至少孙宏斌心里不清楚。ay4海外房产网

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15万亿的蛋糕还在,但能维持多久不确定。ay4海外房产网

对于房地产市场体量能否维持现在的15万亿,孙宏斌很乐观。甚至直言:从短期来看,房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。ay4海外房产网

主要是一二线城市市场需求还是“很强劲”的,政府也有供应的冲动,因为地方政府也需要资金,所以,大幅下降可能性不太大。

一方面是需求在,一方面是政府托底,当然乐观了。但房价会不会变,消费者会不会买单,老孙就没有那么自信了。ay4海外房产网

关键是没钱。ay4海外房产网

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下半年房地产销售的压力会很大ay4海外房产网

核心是,当资金收紧的时候,对销售端的影响会特别大,尤其当你控制货币、控制融资端的时候,其实对市场的影响会更大。

2017年政府开始去杠杆的时候,房企融不到钱,但是销售还不错,等到18年销售下滑后,压力就变大了。今年上半年,资金比较多,贷款利率和销售也不错,但到了5月份就开始全线下滑,融资难,销售也难。ay4海外房产网

很多项目是明知道亏损还是要推,不然连销售收入都没有。ay4海外房产网

总体来说下半年的销售压力会特别大,主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。ay4海外房产网

对融创来说,自身的情况还不错,上半年销售2142亿元,同比增长12%,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,下半年3433亿,全年预计5575亿,如果65%去化率,则是逼近5900亿。ay4海外房产网

虽然企业钱很多,但恐怕在相当长时间内只能靠自有资金。ay4海外房产网

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很多企业都错判了政府调控的决心ay4海外房产网

虽然,从2016年以来融创就在强调这次的调控是超出所有人预期的。ay4海外房产网

但连融创本身也还是忍不住拿了很多地,大家都怀有侥幸心理以为未来房价调控可能会松动,但从结果看,房价事实上是不断收紧的。ay4海外房产网

过去2年,很多同行2017、2018年甚至2019年买的地,按现在的售价卖,可能都是亏的,甚至会亏很多。融创做得还算不错,守住了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨,这是底线。ay4海外房产网

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5年之后的地产,谁都说不好。ay4海外房产网

融创内部认为,这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。ay4海外房产网

2016年7月和10月的中央政治局会议都明确提出要“抑制资产泡沫”,银监会等相关部门随即采取了加强宏观审慎管理等有针对性的措施,较好地抑制了房价上涨预期。ay4海外房产网

现在银行系统可能对融资端监管更严格,从数据上看,目前按揭贷款的增长是最快的,这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格,所以,这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作,必须高度重视。ay4海外房产网

而房企最大的调整就是融资端的调整。 ay4海外房产网

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3到8线城市销售压力最大ay4海外房产网

在2018年底的时候,孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。ay4海外房产网

从今年上半年的销售情况看,一二线城市和强三四线城市是没有问题的,因为库存已经很少了,而且这些城市受到政府限价的影响,大部分新房价格已经与二手房倒挂了,所以这类城市其实压力不大。ay4海外房产网

问题就在三到八线城市,目前,七八线城市的需求都挤到三四线了,三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了,但供应量又比较大,需求又没那么强劲,在这种情况下,三到八线城市未来销售压力会很大。ay4海外房产网

还有就是3到8线城市开发商比较多,一线城市里基本上就那几家开发商,而三四线开发商可以直接把卖8000元房子降到5000元,一二线开发商不能降价的另外一个原因就是就算按照现在的售价卖都是亏钱的,根本不存在降价空间。ay4海外房产网

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此前,黄奇帆也研判未来10年开发商数量会减少2\3以上,如果照老孙的研判,相当一部分开发商会因无事可做或亏本甩卖资产而关门。ay4海外房产网

对于大房企来说,大有大的难处。ay4海外房产网

如果如老孙所说,未来要么向商业地产转型,要么就死守一二线城市,对于融创如此大体量的公司来说,根本就不够吃,转型是必然的。ay4海外房产网

昨天,万科在世园会举行的媒体交流会上,万科也表露出“要做好一家科技公司”的野心:万科从建房子的工业化,开始做科技化、智能化,万科有信心、有勇气、有决心做好一家科技公司。ay4海外房产网

目前,万科科技团队1000人,已和华为合作,在上海落地人工智能物业服务,逐步打造不动产科技平台。ay4海外房产网

万科已开始第二阶段的海外布局,但目前还未形成战略。房企玩科技不足为奇,但重视海外市场,充分说明海外市场还有空间!ay4海外房产网

 

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海外?之前碧桂园和万达都有尝试过,如今新形势下,海外市场机会已经吸引不少人去投资,特别是东南亚。ay4海外房产网

如果房企如万达一样涉及转移资产,被封死是必然的。而碧桂园森林城市的问题在是项目太大了,马来西亚新山不足200万人,而森林城市项目就能容几十万人口,自然会引发当地反弹。ay4海外房产网

大开发商干不好的事情,对小开发商来说是巨大的机会,尤其是近几年中资纷纷地涌入柬埔寨房地产市场。ay4海外房产网

别以为柬埔寨市场都是中国人,最早是日本人和韩国人在金边炒地皮,随后台湾、泰国、新加坡甚至欧美的开发商也到柬埔寨开发过不少项目,这些项目的销售对象主要是本国人。最近国人开发的楼盘多,对外看好像都是中国人在做。ay4海外房产网

如此多的开发商投资柬埔寨无非两个原因:ay4海外房产网

1、柬埔寨经济持续向好,每年经济都是7%的增长,全国平均年龄不足30岁,人口红利足,房地产供不应求。2、柬埔寨开发的政策和优惠的税收吸引了大量的外资企业入驻,以金边为例,常住的外国人达到30万之多,这些外国人也有住房的需求。

为什么没有大的开发商入驻柬埔寨,主要还是柬埔寨市场太小,首都金边人口也只有300万,相当于国内三四线的小县城,自然不能吸引大开发商,比较知名的有富力、雅居乐、绿地等,他们也就一两个项目并没有引起太大的轰动。ay4海外房产网

但没有大开发商或大咖推荐并不代表柬埔寨不是值得投资的市场,特别是首都金边是非常成熟和稳健的市场。ay4海外房产网

目前金边核心区域的房价以每年15%-20%的速度增长,投资分析表明,在今后5年甚至更长时间里,金边房产价格仍将持续上涨,甚至平均每年保持在15%-20%的增长率,租金回报率保守预估可达6%。ay4海外房产网

关键是金边房价是东南亚国家首都城市中唯一没有破3万的国家,这无疑极大地降低了投资者的门槛。ay4海外房产网

在国内一二线房产价太高,三四线不值得投的情况下,高增值+高租金回报的金边是大家不能忽视的房地产投资市场。ay4海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。ay4海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。ay4海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君ay4海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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