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镇升“市”,新势力会冲击现有房地产体系?

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09月062019
[摘要]二线的房价+一线的租金,金边公寓回报水平当然是世界一流的。...

 8月30日,浙江省政府宣布温州市苍南县“龙港镇”正式升级为“龙港市”。qTH海外房产网

这是继2017年“撤县设市”重启之后首个镇改市,也是全国唯一一个不设乡镇、街道的县级行政区域。qTH海外房产网

龙港撤镇设市,是特大镇破“市”限的一个样本。而龙港仅仅位列全国百强镇第17位。也就是未来会有一批经济和人口规模更为庞大的经济强镇排队着准备“升市”。qTH海外房产网

 

龙港有多牛?是温州农民集资建设的全国第一座农民城。qTH海外房产网

龙港从一个几千人的小渔村发展到今天几十万人的城市,就是打破了户籍制度的限制。为吸引农民进城,规定凡在龙港购地建房、经商办企业的农民都可自理口粮迁户口进镇,并率先尝试将土地有偿使用权向农民开放。qTH海外房产网

1983年10月被批准建镇,1984年,龙港镇发布政策,提出“谁投资谁受益,谁出钱谁盖房,鼓励进城,共同开发”。1995年,龙港列为第一批全国小城镇综合改革试点。qTH海外房产网

如今,龙港又成了十八大以来全国首个镇改市。qTH海外房产网

今年4月8日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》其中提到了三大战略:qTH海外房产网

1、放开大城市落户限制。2、收缩型城市要缩体强身。3、稳步增设一批中小城市,落实非县级政府驻地特大镇设市。

开放落户和城市收缩已经在轰轰烈烈地进行中,而大镇设市的号角已经吹响。qTH海外房产网

2018全国千强镇部分排名,龙港镇位列17位。qTH海外房产网

龙港市,2018年实现生产总值305亿元,其GDP超过中西部一些地级市的经济体量。综合实力位列全国千强镇第17位,和东莞的厚街镇和塘厦镇不相上下。qTH海外房产网

而东莞第二强的虎门镇去年GDP超过600亿元,已超过海南三亚、广西贺州、湖南张家界等众多地级市。qTH海外房产网

龙港都升了,东莞下面4个进了位列全国千强的大镇能不动心思?qTH海外房产网

没有的啦!广东这些强镇早已赋予城镇以县级乃至市级的管理权限。而浙江开拓的是第二条道路,将城镇升级为城市,满足其发展需求。qTH海外房产网

升级的好处不仅是有了更大的管理权限,关键是有“财权”。qTH海外房产网

没升市之前,龙港的税收全部交到县政府,然后,再申请办公和管理经费,结果,实际能留下的的仅占上缴的税收10%左右。qTH海外房产网

当初改革时,提出的是财税包干制,就是上缴的财政的基数不变,把超收的部分留给镇里,这样镇里才有管理城市的财力。但上级哪干?结果试点了三年,上级就把权力收回去了。qTH海外房产网

以苏州为例,苏州实际上50%的财政都是来自于下辖的镇,但这些镇90%的财政得上交,上交给县级市政府和地级市政府。这些上缴的财政当然是拿去用于上级城市的开支。qTH海外房产网

于是,越是高等级城市和县地级城市的公共服务资源就越多,而越是低级的行政单位所分配的就越少。qTH海外房产网

更关键的就是土地资源,土地征用指标由国土资源部向各省分配,到了各省之后基本分配在省会城市和地级城市。qTH海外房产网

留在省会城市,占比约30%以上,剩下的70%在全省的十几个地级城市分配,然后在上百个县级城市再分配,几乎照顾不到镇的利益。qTH海外房产网

这种利益和分配格局下,越是省会城市的公共资源越多,城市扩张也最大,也最吸引人,而到了镇一级,钱和土地资源就很少了。qTH海外房产网

至于人,自然是往高出走。qTH海外房产网

 

现在调整最大的好处不仅让强镇的发展得以解放,更可能平衡房价。qTH海外房产网

以温州为例,温州的活力并不在温州主城区,而是下辖的镇。qTH海外房产网

这些年,温州把大量的地方财政都投入到了温州市的城市建设,结果,使得温州的房价居高不下。高房价的城市自然很难吸引企业的进入,于是,招商引资的难度越来越大,而城市也越难以发展。qTH海外房产网

如果镇设市,可以吸引农村人口积极入户,那么,廉价的土地和人力资源就可以充分利用,有利于这些地方会发挥招商引资的作用。qTH海外房产网

在中国,镇区常住人口5万以上的建制镇1123个,10万人以上的建制镇321个,20万人以上的建制镇54个,还有个别接近百万人口的城镇。qTH海外房产网

在中小城市中,人口超过50万的是中等城市,20万到50万之间的为Ⅰ型小城市;20万以下的城市为Ⅱ型小城市。也就是全国至少有54个镇,已经触及I型小城市的标准,其中有不少镇已经相当于中等城市的水平。qTH海外房产网

这些强镇主要分布在广东、江苏、浙江、福建四地。qTH海外房产网

其中,广东占据31席,主要分布于东莞、佛山和中山;江苏占据30席,主要分布于苏州、无锡;浙江占据17席,福建占据10席。qTH海外房产网

也就是说中心城市、都市圈和城市群的改革已经从核心大城市向镇一级的体制改革已经拉开了。qTH海外房产网

在都市圈和城市群周边的所影响范围内的财税、土地、人口理论上都可以自由地流动,生产力得到更大的释放。qTH海外房产网

未来,省级之间的竞争恐怕会更加激烈,房价也许会进入新一轮洗盘。qTH海外房产网

 
 

现在终于明白为什么越是中心城市房价会越贵,从资源的分配上来看,主要是吸收了周边城市甚至乡镇的资源呀!qTH海外房产网

现在都开放了,那么,国内的房价就进入更加激烈竞争模式,哪怕是一线城市,不光受到外省的竞争,连底下的乡镇都加入争夺,试问,房价还能随便涨吗?qTH海外房产网

买房最好选择,一省甚至一国的资源都集中在一城的国家,比如柬埔寨,资源却依旧集中在首都金边,这不是制度安排的,而是该国的发展水平决定的。qTH海外房产网

柬埔寨国土面积和广东省一样大,经济水平也就是前几年才摆脱最贫穷国家之列,资源毫无例外都集中在首都周边,就以电力来说,只有金边是能够有保证的,西港也会出现定时短电的情况,这对企业来说,无疑是致命的。qTH海外房产网

这也解释了为什么短期内不要太指望西港的经济崛起而抢了金边的势头,更基础的产业配套都还没有建立起来,现在的西港热,更多是西港有政策红利。qTH海外房产网

众所周知,现在这种政策红利已经取消了:赌牌。qTH海外房产网

对比西港,虽然这几年人流很大,但来的基本都是国人,而金边,国人就不说了,光常住的外国人就有30万,另外每年都有30-40万的当地人涌入金边寻找工作和机会。qTH海外房产网

如此庞大的人口流入,而与之对应的是金边公寓的奇缺,300万人的金边目前可供使用的公寓总数在2.5-2.8万套,这数量连老外都满足不了。qTH海外房产网

加上金边都是年轻人,他们也不愿意再住到当地没有任何配套的排屋,品质比国内排屋还差的房子,所以,金边的公寓市场完全是卖方市场,正是投资的好去处。qTH海外房产网

而且金边公寓的稀缺让金边的租金水和国内一线城市的水平相当,而房价是东南亚首都城市中唯一没有破3万的城市。qTH海外房产网

二线的房价+一线的租金,这回报水平当然是世界一流的。qTH海外房产网

根据《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》显示,金边公寓涨幅达16.7%,位列全球第一,金边租金回报率以6.92%排名全球第四,加上美元汇率升值6.2%,三项相加总投资回报率为29.4%。qTH海外房产网

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世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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