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“笋盘”是不是坑,比过核心区房价后就明白了!金边公寓投资必读

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07月272019
[摘要]通过对比东南亚各国首都核心区的房价,我们其实很容易找到这些城市的"笋盘"...

 捡便宜的心态到哪里都有,但如果是投资,那么真正的投资者者基本不碰新房,谨慎对待“笋盘”。FvH海外房产网

什么时候出“笋盘”,连巴菲特都是当别人恐惧的时候才贪婪,如果不是经济形势不好,或者业主真出了点啥事,否则哪里的便宜好捡呢!FvH海外房产网

如果把这个道理推演到去核心区买房还是去新区买房,那么,明摆着的高价小户型VS低价大户型,问题就变得不那么简单了。FvH海外房产网

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现在都是在“房住不炒”的背景下的投资,为啥不提居住属性?除了高房价不说,还有不能及时配套的学位房,以及是否因为工作原因而搬家等等。FvH海外房产网

如果单从房产的金融属性来看,房价到底能不能涨最终还是要看经济的。FvH海外房产网

中国最早出现“笋盘”是在2009年,那时候啥背景想必大家都明白。此后,中国经济不能说一直都很好,但是一旦有危机,央妈就能今年一样:放水。FvH海外房产网

结果,经济不好,房价随后是一路上涨。如果你说再想找便宜楼盘,只能说是价值回归。FvH海外房产网

这一点上,专业的投资者和业余的最大的区别就是:是否买新房。FvH海外房产网

二手的东西没人要,但二手房却是检验一个楼盘和周边房价的关键因素。可是,很多人就是愿意买一手。FvH海外房产网

一个新盘出来,光鲜亮丽,有大批的人去看房,当然不乏是中介的“托”,加上开发商的“造势”,让一个无比难做的决定被从众心理代替。FvH海外房产网

结果,当然是得为“爱好”付出时间甚至金钱上的代价。FvH海外房产网

比如,深圳龙华上塘的某楼盘,开盘时6万,而当时周边二手房成交价5万多,因为溢价太高并不好卖。结果,开发商不降价,却大幅提高了佣金,结果,销售异常火爆。FvH海外房产网

事后呢,现在该盘亏本都不好卖。FvH海外房产网

 

前两年还有全国普涨这一说,今年之后,业内都是一致看好一二线,看衰三四线,而政策基本上都盯死了一二线。在这种情况下,一年涨10%算是很不错了。FvH海外房产网

如果新房再来个20%的溢价,加上两年限购政策,等于要白给开发商三年的钱,而且,还不能保证将来你的房子是不是能出手。FvH海外房产网

即便是下决心房子不卖,留给下一代当作留着在该城市的敲门砖。那显然是早买总比晚买好。FvH海外房产网

但买哪里?核心区的房价高而且面积小,而新区或是城郊房价便宜,同样的价钱能买面积大一倍。哪怕是三口之家,前者也是很拘谨的感觉!FvH海外房产网

比如,早年400万买的深圳南山前海诺德国际48平米两房,这价格当时在深圳关外的沙井最火的房产能买89平米的三房,而另一区龙岗只用300万就能买到80平米的“笋盘”。FvH海外房产网

结果,沙井的楼盘因为离市中心太远房价不升反降,龙岗的房周边都是同质化房源,出手困难。FvH海外房产网

只有南山的房不仅每年涨10%,而且,周边还有优质的学校上学不愁。原先买在关外的业主不得不将新房出租,自己又在南山租房,还要纠结以后娃怎么上学。FvH海外房产网

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每年学校要招生的前后,总能爆出学区房的故事。FvH海外房产网

不说其他原因,光想想,政府建新区必然要卖地,开发商当然是只管着自己的一亩三分地,政府则要协调拆迁等才能去盖一所学校和医院,而且,还有更加重要的交通问题等着协调,不然,打工的都不去,房子怎么卖得出去呢!FvH海外房产网

所以城市的配套也是一个大问题。FvH海外房产网

如果把同样的问题转移到其他城市,就算是没有学区房以及医疗的问题。通勤也是一个大问题。FvH海外房产网

很多人都在向世通君咨询金边的房产,金边是柬埔寨房地产最成熟的城市房地产市场,各种价位不同地段的房产都有,而且,竞争压力也不小,所以,即便是买房也真的要仔细的鉴别地段和项目质量等因素。FvH海外房产网

这里就不提西港了,对比金边300万的人口,每年还有30-40万的外来人口流入,而金边公寓总共只有2.5-2.8万套。而且,金边还有30万的常住外国人,他们可都是跨国公司的高管或是NGO组织成员,满满的刚需。FvH海外房产网

而西港,原住民只有100万,大量的都是去西港淘金的中国人,他们会留下来吗,而且,西港的房租竟然还比首都金边的高,泡沫已经很明显了。FvH海外房产网

而最影响金边房价恐怕就是通勤了。FvH海外房产网

金边没有通地铁,和其他贫穷的国家一样,摩托车是主要交通工具,几乎家家一辆,加上道理并不宽,交通拥堵可想而知。把金边的的周边想象成一线城市的城郊其实并不为过。FvH海外房产网

所以,虽然你能一眼就能望穿整个金边,但只有市内的少部分核心区才是真正的核心,从租金来看就更明显。FvH海外房产网

 

金边市中心的一居室租金平均每月能有1500美金,二居租金能有2500美金。就算非核心中心地段的一居室租金每月也能到800美金,最次也有600美金。金边不大,而租金能相差一倍,关键还是交通问题。FvH海外房产网

其次,金边人口密度是北京的3倍,但城市规模没法和北京相比,另外,也不要用国内的建设速度比照柬埔寨的速度,所以,城市的发展会更缓慢一点。FvH海外房产网

金边的BKK1是外国人聚集的地方,租金也贵,配套设施也齐全,唯一的不足是,因为土地私有的原因,那里的高层公寓都是在原来排屋基础上建起来的,基本上算是高级排屋。FvH海外房产网

不管是期房还是新盘溢价都非常的高,以一房居多,也就是将来即便是卖出竞争压力也非常的大。FvH海外房产网

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而旁边的钻石岛向国会和金界方向衍生的地段,因为还有开发商拿到大片的土地能开发出更高端的楼盘和写字楼。FvH海外房产网

从目前在建的项目看,未来一定是金边的核心区,特别是比马来西亚的吉隆坡双子塔还高108米的“泰文隆集团双子塔商贸中心”已经在此动工。建成后无疑确定了该地区的核心地位。FvH海外房产网

其次就是以总理府和安达大厦为核心的周边区域,80%的银行总部和股票证券也是集结在这条街上,有望成为金边的金融街。FvH海外房产网

至于其他热点地区,比如水净化区或许是未来的重点,其实没必要现在就布局,记住金边的发展速度并没有想象的快。FvH海外房产网

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金边是一座存在不确定的小众市场,这是金边本身不大的原因造成的。FvH海外房产网

而吉隆坡则完全相反,各项基础建设包括商业环境都非常的成熟,最吸引人的地方之一就是吉隆坡核心区房产才3万左右,同样的位置在曼谷到了6万+,即便是胡志明也到了5万+。FvH海外房产网

而马来西亚的经济实力,包括教育、医疗、宜居比泰国都要强一个档次。FvH海外房产网

不光是房价低,关键还有大发展,2020年,马来西亚将进入一个新的发展周期。FvH海外房产网

2020年大吉隆坡计划即将完成,吉隆坡地区人口,将从现有的600万人增至1000万人,政府还推出特别奖励,邀请世界上最优秀的100个企业在马来西亚设立据点,吸引国外大量人才。以1720亿令吉打造“大吉隆坡”,从硬体设备、人民收入及居住环境这三方面,让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市,同时成为世界经济成长率最高城市前20名。FvH海外房产网

 

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2020年吉隆坡未来的商业金融中心“敦拉萨国际贸易中心”,将大面积投入运营。FvH海外房产网

高达492米的106交易塔,将超过双子塔,以全新高度,成为吉隆坡下一个城市地标。根据马来西亚的经济转型计划,敦拉萨国际贸易中心(TRX)定位为金融、贸易服务中心,目前已经吸引众多国际银行、世界500强企业入驻。FvH海外房产网

敦拉萨国际贸易中心将助力吉隆坡实现金融腾飞,成为下一个纽约曼哈顿、下一个上海陆家嘴。FvH海外房产网

今年,马来西亚政府今年重启了大马城项目。该项目是全球首都里唯一的一块大面积未开发的地块。项目占地面积相当于5个天安门广场那么大,是全球首都里唯一的一块大面积未开发的地块,开发周期是15-20年。FvH海外房产网

“大马城”建成后的吉隆坡有望比肩新加坡,成为东盟最重要城市之一。FvH海外房产网

通过对比东南亚各国首都核心区的房价,我们其实很容易找到这些城市的"笋盘"FvH海外房产网

 

不光是价格低,关键是在核心区选房,将来城市扩大了,核心区的资产也会随之升值,而且完全不输给周边地区。FvH海外房产网

而吉隆坡也扩建大马城,而根据金边市政府早先发布的《2015至2035年金边城市规划》,金边第二阶段目标是到2035年将金边建成为一座面积675平方公里,容纳500万人口的国际化大都市。FvH海外房产网

都是在扩展的城市,金边是东南亚国家首都房价唯一没有破3万的城市,而吉隆坡才3万+,在核心区都有不少优质项目可以去投资。FvH海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。FvH海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。FvH海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君FvH海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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