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趋势转凉,为什么该城却有持续上涨的因素?金边公寓投资

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07月232019
[摘要]对于未来,中国的房屋供给基本平衡,局部还会有供不应求的现象,但是总体来看,供不应求的时代结束了。...

 最基本的趋势往往是决定投资的最根本的因素。而我们就谈谈中国房地产的内在的趋势,长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势。Zzw海外房产网

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在过去的20年,中国每年的新房交易量从约1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。Zzw海外房产网

从1998-2008年,交易量每年增长25%左右,也就是三年能翻一番,十年翻三番;从2008-2012年期间,每年增长15%左右,五、六年翻一番;而到了2012年-2018年6年期间,总体维持在6%-7%的增长。Zzw海外房产网

这种增幅会进一步下降,去年增长率是1.8%就是一个明显的信号。Zzw海外房产网

未来,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。这个过程大概要经历十几年,总体逐步往往下降。Zzw海外房产网

未来的房地产也不会出现全面开花,难以再现全国普涨的格局,房地产的热点重要集中在在三个热点地方:中心城市、大都市圈和城市群。Zzw海外房产网

从人口流动的趋势来看,每个省份基本上都有1-2个人口持续流入的城市,这些城市基本上都是多数都是省会城市。Zzw海外房产网

各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。Zzw海外房产网

即省会城市占有该省10%的土地面积,一般是在5%-10%,却拥有省总人口的20%;其GDP可能达到省GDP的30%。最核心的优势是无论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%。Zzw海外房产网

如此巨大的优势吸引着省内和全国的人口流入,在中国省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。Zzw海外房产网

这里重点关注近10个跨入1000万的国家级超级大城市,这些省会城市借助优势在今后十几年以后人口增长500万以上。也就是在增长50%,那么该城市的房地产必然还有大发展,当然,也有少数城市会从现在是500、600万人口,以后可能往1000万人口的方向走。Zzw海外房产网

人口在1000万-2000万的批城市还会扩张,一旦过了2000万的,可能上面要封顶。Zzw海外房产网

而到了2000万以上的超级大城市,比如北上广深,虽然广州和深圳人口还没有达到如此规模,但核心圈已经碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈。Zzw海外房产网

大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里,大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,一旦进入大都市圈发展,在其中中小城市会加快发展,比如佛山、东莞、苏州等城市。Zzw海外房产网

 

超级大城市相隔太远的城市之间不构成城市群,目前中国已经形成长三角和珠三角城市圈,各个城市之间会加快发展、会互动、会资源优化配置。  而中部的很多城市群则还处在单打独斗的状态,没有形成良好的资源互补。Zzw海外房产网

因此,中国房地产投资未来基本上都局限在省会城市和都市圈中,三四线城市会持续地萎缩,不具有投资价值。Zzw海外房产网

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未来中国的房价或不容乐观!Zzw海外房产网

全国城市新房屋的平均交易价格从1998年的每平方米2000元涨到了2018年的8800元每平方米,总体上说的是10年翻一番,20年翻两番。Zzw海外房产网

按地区来看,管是东部,还是西部,都翻了三番以上。其中沿海地区,比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州,热点的一线城市房价基本上翻了三番,涨了八倍,有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。Zzw海外房产网

如此高的房价,对于一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝是买不了一套房,这在世界范围内比较来说是最高的。Zzw海外房产网

导致这种现象的主要有三种原因:1、供求关系,短缺经济和改善需求造成房价上涨。Zzw海外房产网

2、通货膨胀引起的货币现象。Zzw海外房产网

中国的M2在2004年的时候只有20多万亿,而到今年6月份到了190多万亿,M2差不多有十几年左右两位数增长,甚至有年份超过百分之二十几的增长。这个十几年,M2翻了三番,也涨了8倍。Zzw海外房产网

这些钱的一大部分被房地产吸收了,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳。但,房价出现了每三年、每五年翻一番的现象。Zzw海外房产网

3、房价受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响,当然也包括受到国际经济危机的冲击。而这个过程中也会吸引外资投资或购买中国的房地产。Zzw海外房产网

由这三大因素导致了过去十几年房价翻两番、翻三番。Zzw海外房产网

对于未来,中国的房屋供给基本平衡,局部还会有供不应求的现象,但是总体来看,供不应求的时代结束了。Zzw海外房产网

从通货膨胀看,这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。Zzw海外房产网

中国的GDP今后十几年大体在5%左右增长,房价的增长基本不会超过M2的增长率,会小于老百姓家庭收入的增长率。Zzw海外房产网

城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。Zzw海外房产网

房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率,今后十几年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。Zzw海外房产网

而同样的稀缺性、资金的涌入、以及城市的扩张却在这个城市出现,基本复制中国高速增长的模式。Zzw海外房产网

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金边人口超过300万,可是全部可供使用的公寓数量只有2.5-2.8万套,基本都满足不了金边白领和精英的需求。Zzw海外房产网

在金边绝大多数房屋都是高棉排屋,相当于国内的农民房,也就是金边不仅有刚需,而且还有改善型需求,金边公寓基本是供不应求的状况,好的公寓放出来就被“秒杀”。Zzw海外房产网

而且,金边每年还有30万的外地人涌入首都寻找工作,金边也在不断地扩展之中,金边市政府早先发布的《2015至2035年金边城市规划》,金边第二阶段目标是到2035年将金边建成为一座面积675平方公里,容纳500万人口的国际化大都市。Zzw海外房产网

而且,金边是柬埔寨唯一房地产市场成熟的城市,也是东南亚国家首都当中房价唯一没有破3万的城市。Zzw海外房产网

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其次,柬埔寨经济每年都以7%左右的速度增长,而且最近很多年都是如此,即便是去年全球经济情况不好的前提下,竟然以7.3%的速度创了几年的新高。Zzw海外房产网

持续的高增长也吸引了全球的资本涌入柬埔寨,其中最大的就是中资,最近三年中国对柬埔寨投资都是以指数级增长。资本的推动自然也助推了柬埔寨房地产的发展。Zzw海外房产网

《全球房价指数》数据显示,2018年柬埔寨金边房价涨幅跃居全球第一,涨幅高达16.7%。其租金收益率6.2%,也位于世界前列。Zzw海外房产网

最容易被大家忽视的是柬埔寨房产都是以美元计价的,柬埔寨虽然发行瑞尔作为本国的官方货币,但是民间基本上只要超过1美元的交易都使用美元,而瑞尔也紧紧地美元挂钩。Zzw海外房产网

柬埔寨房产不会因为央行滥发货币而升值,作为美元资产,柬埔寨房产可以避免货币贬值和汇兑的损失,而且还具有了对冲人民币的资产保值功能。这也是很多高端客户投资金边公寓的原因之一。Zzw海外房产网

 

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因为这些优势很多人却选择了貌似更加火热的西港房地产市场。Zzw海外房产网

这种情况有点类似当年的全民炒海南的房产一样,同样拥有深水港和无敌的海岸线资源的西港,曾经是背包客的天堂,也就是说没有什么酒店,这些年外资的疯狂地涌入,造就了西港的“过度”繁荣。Zzw海外房产网

论经济,西港的经济还处于初级阶段,论旅游,西港的旅游配套设施比芭提雅、清迈、岘港等知名的旅游城市差太多,目前纯粹是国人投机炒作引起的热潮。Zzw海外房产网

而金边则不一样,高中低档的房地产发展很成熟, 普通地段的一房,特别是普通地段低端公寓的一房,建议投资者慎重考虑。因为当下金边的需求方需要更多的是一房,单价也低,好租好售,开发商为了快速回款,开发的房源就会以一房和开间为主。Zzw海外房产网

而金边现在的主要年轻人都集中在30岁左右,未来结婚生子后,势必要求二房甚至更大的居住空间,接下来5-8年,二房才是最好卖的户型。Zzw海外房产网

其次,金边交通非常的拥挤,不像国内有各种的交通工具,因此,在核心区的公寓就有更大的升值空间。Zzw海外房产网

当然,金边必然是要向外发展的,如果在核心区还有优质的房源,务必优选核心区的房产,毕竟,金边的发展并没有国内这么快。Zzw海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。Zzw海外房产网

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。Zzw海外房产网

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君,Zzw海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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