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后开发时代,该如何投资房地产?

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01月112019
[摘要]总有相对低估且刚需足的市场,比如柬埔寨首都金边。...

 中国经济增长需要动力,可是动力在哪里呢?感觉5G是一个方向,想想4G时代造就了今天的移动互联网,对我们今天的生活改变多大,最明显地例子就是下楼吃饭时,总能遇到外卖小哥。Prm海外房产网

5G对房地产有影响不?Prm海外房产网

貌似4G时代除了让房价涨外,没其他的了,那5G呢?会涨还是跌呢,如果排除货币上涨的因素,涨不涨难说,但是整个房地产的业态一定会发生变化。Prm海外房产网

其实,房地产业或许已经进入后开发时代了。Prm海外房产网

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建国70年了,这70年对每一个中国人来说,其实都不容易。Prm海外房产网

或许90/00后不以为然,但是越是年纪大的人越是如此感慨:从1949年到1980年30年时间里,中国的城市化水平从10%只曾长到20%。Prm海外房产网

而到了后40年里,中国城市化水平已经到达60%,几乎是每10年就达到过去30年城市化的水平。发达国家城市水平是80%,未来中国估计很难超过这一数字,也就意味着中国城市化的红利其实并不大了。Prm海外房产网

70年间,中国人均住房面积从 1.8 平方米到现在的 33 平方米,人均住房面积超过了日本。城市的人口聚集和人口增长速度在逐渐放缓,整个城市的快速发展在空间格局上已经相对稳定、成型。Prm海外房产网

所以,总体上中国城市应该是大城市越来越大,而小城市应该不会再增长了。刚刚,济南吞并莱芜,让济南的总面积增加了四分之一,意图只有一个做大做强,这些发展速度比较慢的地方,还有比如山东、辽宁、江苏、黑龙江等省份,其中心城市济南、青岛、沈阳、大连、南京、哈尔滨、 郑州、南京等都不够“强”,带动作用也就比较弱。通过扩大地盘来带动经济。Prm海外房产网

 

最好的扩大方法是增加这些城市和周边地区的交通,这样人口自然向中心城市靠拢。Prm海外房产网

作为新兴的准一线城市,这里还是蛮有机会的,关键是要有强的经济发展。Prm海外房产网

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另外一个特点就是住宅的房地产向商业地产转型。Prm海外房产网

刚刚,公布出来的数据,连最能生的山东省都不生了,新一轮刺激生育的政策估计马上就要出台了,但是,现在谁还想生呢?指望90后、00后,他们甚至连结婚都不关心了,还谈生孩子!Prm海外房产网

商用房地产进入到一个大好的发展时机。Prm海外房产网

商用房地产发展最重要的是五大类的产品——写字楼、购物中心、酒店&度假村,物流仓储以及健康、教育地产这些商用不动产形式。随着经济的增长和经济转型进入到高质量发展阶段,我们对于高质量优质空间的需求也越来越多。Prm海外房产网

简单讲,能吃的、能玩的、能享受、能赚钱的就算商用地产,现在能住人的房子都炒上天了,通过房价上涨赚钱的时代基本结束了,体验经济在房地产业或将成为主流。Prm海外房产网

传统的住宅开发商、要转型做出租公寓,实际上很多房地产公司现在都开始打包物业公司上市,作为开发商的另外一种选择。Prm海外房产网

参考《佳兆业物业上市是否引发新一轮房地产投资机会?》Prm海外房产网

 
 

而科技在其中将发挥更大的作用,特别是5G时代,可以预测的基本是两点:Prm海外房产网

1、共享办公或分布式办公将成为现实,5G网速是4G的100倍,即便是相隔万里,可以有身临其境地传输和沟通效果,那么,到哪里办公不都一样吗!这对核心区的物业或许不是好消息。Prm海外房产网

2、5G的另外特点就是万物互联,或许无人驾驶将成为常态,那么,酒店、民宿、度假村会越来越受到追捧。Prm海外房产网

相信未来值钱的房产除了核心区域的房产外,必然就是那些能提供附加值的房产投资回报率高。Prm海外房产网

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听完上面的,是不是有个疑问:到底哪里该投呢,总不能去投度假村吧!Prm海外房产网

不是。Prm海外房产网

国内无论从经济转型、科技发展、房价、人口等因素考虑,其实房产投资基本都回归价值投资,即房住不炒。Prm海外房产网

有钱有需要,那就趁早买。中国的房产会和发达国家的房产一样,是有钱人保值的工具,而不是发财的利器。Prm海外房产网

真正值得投资的是经济刚起步,房价被低估,刚需市场非常足的地方,当然,最好没有被“热炒”。Prm海外房产网

而且,这些地方都在中国的周边,比如越南、柬埔寨、菲律宾, Prm海外房产网

(在商场里的“东南亚制造”)Prm海外房产网

why?国家产业转移。就在中美贸易战导致关税层层加码,反而成就了东南亚,接连有多个跨国企业在东南亚开设分工厂,或者直接把中国工厂迁至东南亚。Prm海外房产网

越南是世界上签订自贸协定最多的国家之一。2018年第四季度,越南的GDP同比增长7.3%,是东南亚里唯以不多增长超过7%的国家。Prm海外房产网

同样的情况也出现在柬埔寨,去年柬埔寨GDP为7.3%,为六年来最高。Prm海外房产网

这里的房产投资之火爆相信很多投资者都有所耳闻,去如此火爆的地方去投资,总有些担心,是的,相比这些国家的GDP和房价的关系来看,其实这些国家都不便宜了。Prm海外房产网

但总有相对低估且刚需足的市场,比如柬埔寨首都金边。Prm海外房产网

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为什么是金边?Prm海外房产网

单从投资回报的角度上看,柬埔寨是东南亚国家中唯一一个房价没有破3万的国家。Prm海外房产网

你可能会说,该国也是最穷的呀!对,相比周边的泰国和越南来说,是最穷的,但是,反过来来说这也就是说明该国有更大的上升空间。Prm海外房产网

了解柬埔寨的人都知道,柬埔寨的资源其实一点都不输给泰国和越南的,因为都是同一纬度的国家,地理禀赋都一样,但就算是旅游,大家印象里也只有吴哥窟,完全不了解西港的美,为啥?还没有被充分地开发。Prm海外房产网

但柬埔寨的旅游这些年也都是两位数的增长,发展潜力巨大。同样的问题出现在柬埔寨的各个行业里,正是如此,中国对柬埔寨的投资最近三年都曾指数级的增长。Prm海外房产网

2016年9亿,2017年16亿,2018年前9个月28亿,这几个月又有不少中国的考察团去过柬埔寨,而且达成很多协议...Prm海外房产网

去年,几乎大的评价机构都预测其GDP是7%,结果是7.3%,超过了所有人的预期,想想,产业资本都在加倍地投入柬埔寨,能不超过预期吗?Prm海外房产网

再说金边的房产。Prm海外房产网

金边公寓目前也只有2.5-2.8万套,而金边有300万人,其中常住的老外就有30万之多,根本连老外都不够住。Prm海外房产网

这种不够住导致金边公寓租金非常的高。金边核心区一房75平米户型1500-1800美金一个月,折合人民币1万元,二居室租金折合人民币1.5万元,比北京国贸区不相上下。Prm海外房产网

(金边核心地区某公寓招租广告)Prm海外房产网

公寓租金回报率达到7%-10%。不考虑租金增长和房价增长的话,回本只要15年,而国内最快也要25年。Prm海外房产网

而且金边城区还在不断地扩大之中,未来人口和城区面积都要扩大近一倍,现有金边公寓一定会是水涨船高的。Prm海外房产网

世通君(ID:shitonghk003)尾语Prm海外房产网

都说2019年是很多产业新的起点,或许也会是房地产发生转变的一年,面对未来的不确定性,保守地做法就是现金为王,多看少动。Prm海外房产网

更积极地做法就是换到有鱼的地方去钓鱼,而事实上已经有很多国人早已开启了海外投资之旅。Prm海外房产网

这两年最大的感慨是国人投资的转变也是非常之快的,前两年国内房产出现各种“限”的时候,已经有不少人把目光盯上了东南亚房产,先知者已经赚得盆满钵满了。Prm海外房产网

去年,当泰国越南房产火爆时,又有不少投资者转投金边房产,让原本默默无闻地金边市场一下子就火了!Prm海外房产网

世通君(ID:shitonghk003)怎么知道的?接待看房团的数量和同行的数量在剧增。Prm海外房产网

世通海外是最早推荐柬埔寨房产的机构,开始做的时候,只有少数大客户能理解,对他们来说买三五套几乎是无感的,而今,很多中小投资者也来的金边,想想用在三线城市买房的钱能在首都买套房,是不是吸引了很多投资者呢!Prm海外房产网

现在金边市场依旧没有饱和,投资正当时。Prm海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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