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周末税收的乌龙让房东和租客不安,哪里才能安心地收租呢?

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01月072019
[摘要]而真正炒房的红利都是长周期的,必须拿长一点才能显出复利的效果。...

 上个周末一则减税措施让租客和房东们都不能淡定了:个税抵扣是否会让房租上涨?ArZ海外房产网

听说,房租成本可以抵扣个人所得税之后,房东不乐意了:未来给租客省100块房东要多付出500块的税收。所以,房东给租客两个建议:ArZ海外房产网

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要么你房租涨500抵扣我的损失,要么你退房吧,我租给不需要去抵扣所得税的房客

对此,记者咨询国家税务总局12366纳税服务平台,客服表示目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。专家表示,以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。ArZ海外房产网

 

说是以后不追缴,可是,租客们可是已经把把房东的“姓名、身份证号、住房地址”等信息提交给税务局。至于追不追杀,那谁知道?ArZ海外房产网

哎,把原本一件利民的好事办成一件心惊肉跳的博弈,今天就说点“税”和炒房的事。ArZ海外房产网

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2005年6月1日起,七部委对个人将购买不足2年的住房对外销售的应全额征收营业税。ArZ海外房产网

消息一出,所有人都以为国家是在打击炒房的,那意思房价一定会降的,因为房产交易的成本一下子上升到11%...ArZ海外房产网

在5月底的十来天里,上海交易大厅里人满为患,一直要加班到8点之后而且连续十几天如此,才算是在截止日前把所有递交的材料搞定了,而到了6月1日后,交易量持续12天为“零”,从13日后,上海才零星有点交易。ArZ海外房产网

而对中介来说,交易成本从1%上升到7%几乎就是灭顶之灾,从业人员锐减。ArZ海外房产网

还好,当时的政府留了个BUG,把交易对象分成“普通住房”和“非普通住房”,于是,市场上就只有一种“非普通住房”在交易。ArZ海外房产网

而房价没有如预期地下跌,也没有只上涨11%,而是直接上涨33%。三倍地惩罚了指望“用税降房价”的买家。ArZ海外房产网

为什么会如此?人为的给交易制造困难,只会让交易对象变得更加的稀缺,稀缺必然导致物价的飞涨。ArZ海外房产网

或导致一蹶不振。ArZ海外房产网

最佳的例子就是90年代的商铺,当年的商铺的税率高到什么地步,以1000万的商铺为例,买卖要交税700万,结果,导致哪怕繁荣如上海,一个区一个月也成交不了1套,不管有没有赚,都用止损地心态卖出。ArZ海外房产网

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不要因为开发商大发其利就想去建房。ArZ海外房产网

开发商怎么赚钱?先交点押金圈地,用圈到的地找银行抵押钱,让建筑公司垫钱建楼,销售完成后再还银行和建筑公司。ArZ海外房产网

开发商是利用少量的钱撬动了大量的资金,其实利润率不高,关键是带杠杆,玩的是资金腾挪的好戏。而这几年以碧桂园为首的房地产企业把这种技术玩到了极致,高周转率配合一个暴涨的年代。ArZ海外房产网

 

并不建议个人去集资建房,为啥?毕竟建筑商的建房是最高效的且成本最低的,个人建房除了抬高成本,减低房屋质量外,其实,关键是你无法把握万一你开发的时候是房价的高峰,卖出的时候是低谷呢?ArZ海外房产网

如果用炒房客的角度看开发商,开发商也就是一个短炒客,就是吃到了拿地到建好后这一段红利。ArZ海外房产网

而真正炒房的红利都是长周期的,必须拿长一点才能显出复利的效果。ArZ海外房产网

炒房客赚的钱多,但是其实都是辛苦钱,比如一个小区里,不是所有人都会认同目前小区的房价,如果房价去年是3万,今年周边小区房价都涨到4万,搞不好有人还以为我家房价值3万,或高点3.5万,这就形成套利。ArZ海外房产网

但这需要炒房客对整个地区的房价非常的清楚,其实赚的是辛苦钱,现在这种套利现在越来越难,毕竟套利空间小了。所以,动不动就要加税,房价上涨的根本原因是水太多了...ArZ海外房产网

其次,如果你研究为什么有人会换房,抛开炒房,就是需求变了,比如生了二胎明显感觉房子小了,要换大的,这是提高交易成本反而让想换房的刚需更难满足。ArZ海外房产网

所以,通过加税来控制房价是根本不可行的。ArZ海外房产网

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中国的租金市场至始至终是太便宜了?这一点难以苟同。ArZ海外房产网

虽然中国的租金回报率已经害死了多家长租平台,是呀,才1-2%,连利息都不够,但是,想想中国的房价便宜过吗?如此高的房价下,多高的租金都给磨平了。ArZ海外房产网

现在,房东们不跟租客们计较是因房价年年涨,很多人用房子来做资产配置,根本就没想过租金这点事,要不然中国的空置率能如此之高。ArZ海外房产网

有人就想通过房产税来挤压出空置的房产,其实,打击错了对象,能买多套房的都是不差钱的主,那些有高价房却还在打工的,很多都单位福利房,真叫房产税恐怕对他们来说是灭顶之灾。ArZ海外房产网

即便是这次税改中,个人提交房东资料,还好总局对此找个借口说不追究,利用现在数据共享平台,还有查不到的房东交税信息?ArZ海外房产网

只是不能追杀房东而已,否则,房东直接把成本转嫁给租客,最终倒霉的还是消费者。ArZ海外房产网

这里想总结的是千万不能指望什么房产税等任何税种能降低房价或租金。房东才是真地主,任何加税行为都会让地主把成本转嫁到佃农身上。ArZ海外房产网

最好的方式就是用最低的税来管理,市场自有自己的逻辑。ArZ海外房产网

为什么要加税呢?税多了就能产生高福利,比如政府拿来扶贫、做基建等等,但是政府的效率,你懂的。ArZ海外房产网

最好还是经济刚起步阶段,国家能拿出低税政策来招商引资,这时的房地产正处在黄金牛市的初期,比如柬埔寨。ArZ海外房产网

目前,柬埔寨将2017年宣布的自税务登记之日起2年内豁免中小企业所得税,延长为自税务登记之日起3年,部分中小企业视条件可延长至5年。有6大行业可以享受5年的免税,如果雇佣当地人和采购当地产品的也可享受优惠。ArZ海外房产网

柬埔寨每年的房地产税为0.1%(根据柬过政府的规定计算),还有10%VAT税-增值税由发展商支付。ArZ海外房产网

而柬埔寨的首都金边的租金回报率以6.92%在全球排名第四,而且好的公寓基本不愁租的。ArZ海外房产网

 
 

公寓和办公楼的入住率和租金回报率都非常的高。why?ArZ海外房产网

就是金边公寓太稀缺,在金边的外国人就有30万,其中大部分来自跨国公司的高官和NGO组织的成员,都是不差钱的主,要他们住当地的排屋-就是农民房,那几乎是不可能的。ArZ海外房产网

所以在金边高的公寓一居室租金平均每月能有1500美金,二居租金能有2500美金。就算非核心中心地段的一居室租金每月也能到800美金,最次也有600美金。ArZ海外房产网

金边公寓都是美元计价,你完全可以当做美元理财产品来看,年收益基本在7-8%的回报,而且房产本身还在不断升值之中,收益更加客观。ArZ海外房产网

世通君(ID:shitonghk003)尾语ArZ海外房产网

中国的税真的太多了,一个不小心为民减税的政策却让租客们惊出了一身冷汗,而房东们也在叫屈,回报真不高。ArZ海外房产网

从历史经验看,收税想降低房价或租金几乎是不可能的,强势的房东完全有能力把成本转嫁给买家或租房者,实在不行就直接空置呗,反正中国的空置率已经高到吓人的地步。ArZ海外房产网

真想赚钱还是到税收优惠期的国家去买房,特别那些刚需市场大的市场,比如金边房地产市场投资。ArZ海外房产网

世通君(shitonghk003)一直以最保守的投资角度去分析金边房产的投资回报,万一金边房价不涨,公寓的租金也足以帮你度过房价不涨时期,最终必然是租金和房价双收益。ArZ海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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