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为何冯仑说去柬埔寨闭着眼都能赚钱?看完这篇就懂了

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09月062018
[摘要]现在很多市场定位为东南亚市场的海外公司,都把他们的东南亚办事处迁往到了金边。莫老爷此次抵达金边就是从深圳宝安机场直飞的,全程三个多小时,价格不到1000块。...

 2018年7月23日,万通集团创始人冯仑在微头条上说了一句话,火了:“今天你要想找转型的方向,就去人均GDP三千美元开始往上的地方,像金边,闭着眼睛买地做住宅都没问题。”FvG海外房产网

没有调查就没有发言权。FvG海外房产网

与柬埔寨开发商聊,与柬埔寨的中国开发商聊,与渠道代理聊,与柬埔寨房地产记者聊...想说,冯仑这次没有瞎扯,也有发言权给到大家一些相关的参考建议了。FvG海外房产网

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金边印象,20年前的中国FvG海外房产网

投资一个海外国家,至少要先充分了解这个国家的国情。与中国的友好程度如何?政局是否稳定?社会是否和谐?经济是否向上?国家的发展趋势定性了房产的保值和增值,法制的健全则是投资者资金的保险箱。把这些基本面问题弄明白了,其次再考虑当地市场的供应量、交易量、价格及租金回报以及房产的地段、周围配套等等情况。FvG海外房产网

先说说金边印象吧,有助于大家侧面了解柬埔寨国情。FvG海外房产网

 

| 金边地标 独立纪念碑 |FvG海外房产网

去之前,在网上做了大量了解,中国人对这个国家的评价还是偏负面,看过最深刻的一句评语是:“在柬埔寨,没有5美元搞不定的事,如果不能,那就再加5美元。”FvG海外房产网

然而,亲历的两件事证明,剧情的发展根本不是那样。FvG海外房产网

1.想去拍一座当地建筑,手机穿过栏杆,打开摄像头,却被一个柬埔寨门岗拦住了。当机立断掏出10美元,人家翻完白眼后又重重敲了敲写着“Not photographed”的告示牌。好吧,没辙了。FvG海外房产网

2.受欧洲文化影响,柬埔寨是小费制国家,每天离开酒店需在房间放1美元的打赏。某天,莫老爷着急出门,身上剩的最小额面钞票是20美元,但也只能留它了。没想到的是晚上回来,20美元,还在,房间依然被收拾的干干净净。此处要表扬一下这家酒店的管理,酒店名叫naga,五星,楼下是赌场,金边有很多赌场,只有naga是唯一受政府认可的,装修奢华,进出安检。FvG海外房产网

| naga的赌场 |FvG海外房产网

综上,键盘侠的话不能全信,至少,柬埔寨给人的第一印象没那么不堪。FvG海外房产网

但柬埔寨的确落后。百度百科给柬埔寨的注释是:“世界上最不被发达的国家之一。”金边作为首都,它与曼谷、吉隆坡、雅加达相比,犹如村妇之于洋场女子,粗服乱头。市中心高楼不多,基础设施落后,马路上的公交车大部分都是中国援助的,摩托车(金边人出行主要交通工具)和TUTU三轮车(主要服务外国游客)也很多,同时并不乏好轿车,劳斯莱斯、宾利、保时捷、奔驰、路虎等等随处可见,贫富差距悬殊。FvG海外房产网

| 金边街头 |FvG海外房产网

你很难想象这是一个有着两千年历史,曾一度繁盛孕育了吴哥文明的国家。看起来就像中国90年代一座富裕的县城小镇。FvG海外房产网

不过,倘若你了解这个国家的敏感历史,了解它摆脱战争和杀戮仅仅十多年,柬埔寨内战直到2003年才全面结束,那么面对它如今的落后,你也就不足为奇了。这也是为什么在金边几乎看不到老人的原因。FvG海外房产网

中国人已经彻底占领柬埔寨,不仅仅是房地产,中国人的投资渗透柬埔寨各行各业。来看一组数据:“柬埔寨人口1600万左右,华侨人口100多万,占比将近8%。这8%却掌控了整个国家80%左右的经济,甚至连内阁里的八成人员都拥有华人血统。”FvG海外房产网

所以金边街头全是中文,每个角落都有人在讲汉语,柬埔寨的小孩现在都很努力的学习中文,很简单,因为会讲中文的柬埔寨人未来将更好找工作,工资也更高。还有一件好玩的事,有一个TUTU车司机,他的偶像竟然是周杰伦。FvG海外房产网

| 一家开在金边的温州店 |FvG海外房产网

连人民币都成了这里流通的货币之一。当然最通用的还是美元,柬埔寨自己的货币瑞尔变得形同虚设,一般只用于支付少于1美元的零头。记得之前去越南旅行,看到银行门口贴着定存利率,越南盾8%,美金0,而柬埔寨则相反,金边随便一家银行美金的定存利率都在5-7%,没人会存瑞尔。FvG海外房产网

从美元的强势可知,柬埔寨高度依赖外国经济。作为一个正在积极寻求发展的国家,柬埔寨无法依靠自身力量来提高人民生活水平,长久以来,政府都有专门吸引外资的政策,欢迎各国投资者的到来。FvG海外房产网

而中国就是柬埔寨最欢迎的国家。连入境卡,都为中国人特设置了中文版。FvG海外房产网

2018年正好还是中国与柬埔寨建交60周年。金边市区现在有一条著名的交通要道,叫做毛泽东大道,全长5公里,它就是上世纪60年代柬埔寨西哈努克亲王倡议修建,周恩来总理出访柬埔寨时代表中国人民赠建的。FvG海外房产网

由于对进口的依赖导致了另一个奇怪现象,柬埔寨的物价极其昂贵。金边超市里,除了本国产的水果蔬菜,其它商品的价格基本都超过北上深。想想看吧,在一个人均GDP只有1300美元的国家,一瓶0度可乐就要1美元。下图随拍,大家感受一下~FvG海外房产网

| 金边超市 物价 |FvG海外房产网

至于所感嘛,最大的冲击是尽管这里贫富差距悬殊,却总能在街上看到孩子们的笑脸,路上遇到的每个tuktuk司机虽然都会问你,tuktuk?当你摇头拒绝时,他们又会很礼貌的退到一边说一句u r welcome。是长年的战乱,以及那段敏感的历史,使柬埔寨错过了最佳发展期,东南亚发展的黄金期恰好就是在1970-1997年间。FvG海外房产网

很喜欢柬埔寨的国旗,以红色和蓝色为主,红色象征吉祥和喜庆,蓝色象征光明和自由,红色宽面中间绘有白色镶金边的是吴哥庙,象征柬埔寨古老的文化。这个国家经受了那么多的苦难,刚刚平静下来还不到20年,你要看它伟大,请你给它再多一点时间。FvG海外房产网

| 金边大皇宫 行走的僧人 |FvG海外房产网

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9个指标,从东南亚脱颖而出FvG海外房产网

前文都是感性描述,接下来要用数字理性为大家刻画柬埔寨金边。挑选了个人认为最靓丽的9组数据,足以令它从东南亚脱颖而出。希望能给有海外投资计划的朋友带来一些思考和帮助。FvG海外房产网

1.柬埔寨和文莱,是近30年东南亚众国之中,政局最稳定的两个国家,领导人没变过。柬埔寨一直是洪森,也许有的人会觉得,这种政权垄断长远看不一定是好事,但历史经验而言,一个落后国家走向发达国家,在特定的阶段,需要的就是一个非常强势的政府。今年的7月29日,洪森在大选中获胜,再次连任柬埔寨首相,此次大选超过670万人参与投票,投票率超80%。可以预见的是,至少未来3-5年,柬埔寨不容易出现政治危机。FvG海外房产网

 
 
 

2.柬埔寨是东南亚国家之中,经济增速最快的国家,最近5年GDP每年保持超过7%的增速。2017年柬埔寨GDP增速还拿下了全球第七的名次,约为222亿美元,而在2000年时,这个数字只有37亿美元。FvG海外房产网

从下图可以看到,即使是在2009年,全球刚刚度过2008年的金融危机,东南亚各国经济增速基本为负数时,柬埔寨依然保持了正值。FvG海外房产网

 
 

3.2013-2017年,柬埔寨人口增长112%,在全世界国家人口增长排名中位列第三,东南亚第一。金边的人口增长则是全世界城市排名第一。房地产本质上做的是人口生意,人口净流入意味着坚挺的承接力。未来的城市之争,也一定是人口之争。FvG海外房产网

4.根据能找到的最新统计,截止2016年,柬埔寨人口数量为1576万。人口平均年龄为27岁,其中30岁以下的年轻人占总人口的70%,整个人口结构呈现非常完美的金字塔型,是东南亚人口最年轻的国家,可保证未来10-20年充足劳动力。大家都知道,年轻人口是房地产置业的刚需群体,并且,由于悲惨历史原因,柬埔寨政府现在鼓励生育。FvG海外房产网

 
 

5.柬埔寨是东南亚唯一美元资产国,同时也是世界第三大美元资产国,美元占据了本国80%以上的货币流通量。持有美元的好处是什么?反正,全世界的有钱人都在想方设法做美元配置。此外,柬埔寨不在CRS征税国之列,无外汇管制,是全球投资者的天堂。正在致力于打造东南亚新的金融中心。FvG海外房产网

6.金边全球城市租金回报率排名第四,前三名是达拉斯、大阪和名古屋,东南亚第一。金边现在的租金回报率没有键盘侠们敲的平均10%那么夸张,而是在6%左右。再反观咱们中国,房价远超金边,平均租金回报率只有2.66%。FvG海外房产网

 
 

此外,由于柬埔寨最近几年涌入了大量的外籍人士,公寓已经供不应求了,目前出租率高达80至95%。世邦魏理仕数据显示,截至2017年底,金边投入使用公寓不到1万套,预计2020年底,也不过近4万套。FvG海外房产网

 
 

7.金边是东南亚国家首都之中,房价最大的洼地。下图是东南亚各国首都核心区域的平均房价,金边的价格是最便宜的在,只有2.3万人民币左右。FvG海外房产网

 
 

8.柬埔寨位于东南亚的绝佳位置,从柬埔寨飞往任何一个东南亚国家的首都,都在2.5个小时内。所以现在很多市场定位为东南亚市场的海外公司,都把他们的东南亚办事处迁往到了金边。莫老爷此次抵达金边就是从深圳宝安机场直飞的,全程三个多小时,价格不到1000块。FvG海外房产网

 
 

9.为了提振经济,柬埔寨建国以来一直采用开放的市场经济策略,它现在已经是一个完全由外商投资经济占主导的国家。而中国,就是柬埔寨投资第一大国。截至2017年10月,中国累计对柬埔寨协议投资125.7亿美元,占柬吸引外资总额的36.4%,是柬埔寨最大的外资来源国。并且,中国也是柬埔寨最大的援助国,向柬埔寨提供了大量的优惠贷款。可以说,在东南亚诸国中,当前柬埔寨与中国的关系是最铁的。FvG海外房产网

去了金边你就会发现,这座城市大量的基础设施都是中国援助建造的,光大型桥梁就给他们盖了8座。还有下图这个首相府,莫老爷当时一看就眼熟,怎么这么像咱们中国的政府行政厅?问了才知道原来就是云南建工集团援助承建的,造价约合2.6亿元人民币,取名“友谊大厦”。FvG海外房产网

其实,无论是柬埔寨还是金边,亮眼的指标都还能罗列出非常多。譬如金边是全球失业率最低的国家;譬如柬埔寨是全球城镇化率最快的国家之一,每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作,有3.1%的人不再从事农业生产,根据柬埔寨城市发展战略中心的研究报告,到2030年柬埔寨城镇化率将达到44%,这就要求每年至少新增5万套住宅...等等。FvG海外房产网

为什么那么多中国开发商现在拼了命的布局金边?就是因为被这些指标吸引的吧。FvG海外房产网

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一个金边房地产项目的情怀FvG海外房产网

此次金边行踩盘了很多房地产项目,其中印象最深的当属一个名叫“Urban Village”的综合体,开发商Urban Hub是Urban Living Solutions和Good Ray Development(Goldfame集团的一部分)的合资企业。之所以深刻,是因为这个产品有着太多的情怀主义,以及惊人的升值预期。FvG海外房产网

之所以用“惊人”来形容它的升值预期,了解一下地段和价格就明白了。FvG海外房产网

Urban Village所属的区域是离金边市中心区域最近的新区,连通新机场,整个项目横穿洪森大道与2号公路,周边配套包括永旺商场、皇家法律经济大学、Cho Ray医院、金边国际学校(ISPP),索菲特酒店等。没实地考察过的朋友可能听起来比较迷茫,但只要抓住两个信息点就够了:FvG海外房产网

1)洪森大道。以柬埔寨首相之名命名的大道,政府未来能不好好发展吗?FvG海外房产网

2)离市中心最近的新区。距离独立纪念碑只有4公里。柬埔寨人对土地是拥有永久产权的,未来想在市中心大拆大改几乎不可能,随着城市外扩,金边的发展很快就会蔓延到各个新区,尤其是那些紧挨市中心的新区。FvG海外房产网

 
 

价格方面,金边市中心区域的套内平均价格不会低于4000美元,Urban Village所属的新区目前只有三个盘:FvG海外房产网

1)一个套内2800美元;2)一个套内2500美元;3)还有一个就是Urban Village了,目前仅售套内1800美元,精装。可以说是金边最具性价比的楼盘了。

对了,其中,前两个盘都是中国开发商干的。FvG海外房产网

为什么又说Urban Village有着太多情怀主义呢?FvG海外房产网

五年前开发商就拿下了这块地,最早这里是一个大型工厂,即全世界最大的李维斯生产基地。拿完地之后没有立刻做地产开发,而是先改造,把老工厂升级为金边目前最具代表性也是唯一的一座文化创意园,类似于北京798的定调。就这样改造了三年半,创意园已经初具规模,这个时候才开始启动地产板块,他们的进度计划是,令创意园和地产未来能够同时完工,然后带动一个区域的发展。FvG海外房产网

下面就带大家感受一下这座创意园。还能看出旧时工厂的模样,开发商并不想将它整体升级为一个很现代化的东西,还是希望留下一些回忆。FvG海外房产网

 
 

几乎是只要有外墙的地方都能看见涂鸦。并且这些涂鸦都是有深刻寓意的,象征着希望柬埔寨这个多灾多难的民族,他们的孩子,能够挣脱传统的禁锢。FvG海外房产网

 

这幅涂鸦下还有黄色的共享单车。FvG海外房产网

 

创意园里的共享办公空间。FvG海外房产网

 

幼儿园。据说开发商的小孩也在这里边念书。FvG海外房产网

 

整个园区色彩非常丰富以及明亮。FvG海外房产网

 

这个会议室的墙壁是利用废弃的纸盒拼装而成的。FvG海外房产网

 

咖啡厅,进去转了一圈都是年轻人。FvG海外房产网

 

创意园外还有一个足球场。FvG海外房产网

 

未来整个创意园可以容纳2000家初创公司,目前已经有800家入驻了。开发商希望在这里工作的年轻人,吃喝玩乐购物休闲居住都能在项目里一站式解决。FvG海外房产网

Urban Village预计在2020年第一季度交屋,目前购买者半数为金边人。给大家提个醒,虽然金边是很容易捡到金子,但不代表完全没有雷。很多中国开发商过去盖房子,他们并不了解市场需求,还是照搬国内那套高周转模式,急匆匆打造出来的产品也全都把客群指向咱们中国人。你想想看,中国人买金边的房子目的是什么呢?当然先升值然后找本地接盘侠嘛。但如果一个项目做出来,金边人连新房都不愿意买,彼时你抛掉的二手房,谁来接盘?跟金边的地产记者聊,她建议中国人如果要在金边置业,至少要选一个受本地人欢迎的盘,Urban Village就是她的推荐之一。FvG海外房产网

最后,再给大家简单说一下,外国人金边置业的一些相关事宜吧。FvG海外房产网

2010年5月,柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》,规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋,享有永久产权。就是从这个时候开始,金边房价蹭蹭蹭往上飙的。另外,柬埔寨有房产税有租赁税,没有遗产税,房产税是按评估值的0.1%来征收的,租赁税是10%。按照现在的市价,市区一套10万美金的公寓,一年100美金,一个月租800美元的话,一年需缴960美元的租赁税。FvG海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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