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冯仑:去金边、曼谷,闭着眼都能挣钱

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11月232019
[摘要]通常人均 GDP 在两千到八千美元时,住宅成长最快,是赚大钱的时候。...

 投资中最难的就是看清未来,因为,未来有太多的不确定性,尤其是对企业家来说,你的判断不仅决定着企业的好与坏,甚至是企业的生与死。HP2海外房产网

今年的房地产市场市场可谓是冰火两重天,上半年全国房地产全线飘红,形势一片大好,可是,就在过去的6-7月,却连遭整治,棚改被叫停。HP2海外房产网

于是,有人就问万通董事长冯仑这么一个问题:“如何判断房地产发展趋势”HP2海外房产网

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冯仑,“万通六君子”之一,最早一批收割中国房地产红利的企业家。HP2海外房产网

他在回答这个问题时给出了一个特别简单的答案:看历史。HP2海外房产网

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一般想这些事的时候,我是不太看左右前后的。我就看历史。比如说小孩不知道怎么娶媳妇过日子,那就看大人的故事,看完就会娶媳妇了,所以我有个「笨招」,就是直接看历史。HP2海外房产网

最近我差不多去了五六十次国外,一直看发达经济体的企业在这十几二十年中的经历,我基本上是以这个做参照来判断的。比如 GDP 到多少时人家做了什么,然后对比国内 GDP 水平,该做什么,那我就做什么。HP2海外房产网

通常人均 GDP 在两千到八千美元时,住宅成长最快,是赚大钱的时候。HP2海外房产网

二战后从美国到欧洲、日本韩国都是这样经历过的,所以今天你要想找转型的方向,就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方,像金边、曼谷,闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。这是规律,全球范围大概都没跑出这个圈来。HP2海外房产网

现在中国的人均GDP是多少?2017年,中国的人均GDP已经达到了9481美元。已经跟很多中等发达国家相当,考虑到中国地区发展不平衡,中国部分城市已经接近发达国家水平。HP2海外房产网

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房价是经济水平的表现,部分城市的水平已经到发达国家水平,你还希望房价涨到哪里去呢?HP2海外房产网

而反观柬埔寨(金边)和泰国(曼谷)则正在走中国过去十几年前老路,相对于中国来说,那里才是机会。HP2海外房产网

那为什么是泰国和柬埔寨呢,下面世通君(微信ID:shitonghk002)就主要影响房价的三个维度,即短期看政策、中期看土地、长期看人口来说明:HP2海外房产网

从短期和中长期看泰国HP2海外房产网

1、短期看政策HP2海外房产网

泰国提出了中国转型类似的解决方案:“泰国4.0”战略和“EEC东部经济走廊”建设。HP2海外房产网

“泰国4.0”战略旨在进行经济结构转型,保持经济稳定增长,避免泰国掉入中等收入陷阱。投资政策主要向核心技术、人才、基础设施、企业以及10大目标产业倾斜。泰国4.0战略和10大新业产业提供高度优惠政策吸引外来投资。HP2海外房产网

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泰国东部经济走廊(EEC)作为“泰国4.0”战略对接“一带一路”的旗舰项目,在东部沿海的北柳府、春武里府(芭提雅所在地)和罗勇府(乌塔堡国际机场)三府设立经济区,通过大力发展基础设施,实行一系列重大投资优惠政策,升级泰国经济4.0计划。HP2海外房产网

泰国政府将投资包括旅游业、医疗业、机场港口高铁等基础设施、自由贸易区等15个重点项目。HP2海外房产网

此外,入驻EEC的外企,享有最高15年企业所得税减免优惠、土地所有权等优惠。在刚刚过去两个月,马云带领阿里集团斥资22亿元人民币投资EEC。HP2海外房产网

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2、中长期看供给和人口HP2海外房产网

泰国房价一直上涨的主要原因之一,就是位置好的土地非常紧缺。HP2海外房产网

自2016年开始,曼谷市中心与城郊的新盘数在触顶后出现下降。曼谷市中心的待开发土地已经所剩无多。由于人多地少,泰国的房屋空置率仅有大约1.5%。HP2海外房产网

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现在,曼谷市中心的待开发土地已经所剩无多。往年的土地价格增长是5%-10%,现在已经到了10%-30%。HP2海外房产网

曼谷人口密度远高于国内北上广深四个特大城市。这意味着什么呢?人口稠密将带动住房刚需的不断上升,这既保障了未来房价的不断上升,也保证了租金回报。HP2海外房产网

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进击的柬埔寨HP2海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)认为:相比泰国,柬埔寨则更有发展空间,不像泰国需要推出特别政策吸引外资,柬埔寨一直都处于政策红利期之中。HP2海外房产网

除了政策红利、政治稳定、中柬关系友好之外,柬埔寨另外一个最大的红利就是人口红利。HP2海外房产网

在金边,人口和城市规模都在不断地扩大,目前,金边城区面积已由原来的300平方公里扩大到692.64平方公里,人口已达到300万。HP2海外房产网

从2011-2016年金边人口净增25万,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三,其中70%为30岁以下人口,同时,由于大量外资企业落地金边,吸引周边地区人口向金边集中,每年涌入金边就业的新增劳动力人口达20-30万人。HP2海外房产网

柬埔寨首都金边的人口增长率可以排到全球第一,每年的人口增长率达到5.1%左右。保守预计,未来10年至20年,金边人口将继续快速增长,住房潜在需求非常可观。HP2海外房产网

而从人口结构上看,柬埔寨人口平均年龄为27岁,其中30岁以下的年轻人占总人口的70%,整个人口结构呈现非常完美的金字塔型,人口年轻化程度较高,劳动力充足,人口红利对柬埔寨的经济发展起到了关键作用。HP2海外房产网

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这还没有算是到柬埔寨的外国人的数量,你在金边大街上看到的5个人里就有有1个老外,预计到2018年在柬长住外籍人口保守估计为30万,其中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。HP2海外房产网

也就是说,金边有差不多20个外国人分享一套公寓,如果平均一套公寓能进去3个人的话,金边将面临的问题是:如何为剩下的17个人解决住房问题。HP2海外房产网

这也就是造成自2012年以来,柬埔寨房地产尤其金边市开发量和房价逐年攀升,几乎每年都有10~20%的成长,部分地区房价表现甚至更高,且近年仍持续维持这样的涨幅。HP2海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)总结HP2海外房产网

让我们再来看看冯仑的话:通常人均 GDP 在两千到八千美元时,住宅成长最快,是赚大钱的时候。HP2海外房产网

对比一下:柬埔寨人均GDP是1384美元(2017),泰国人均GDP是6594美元(2017),而中国人均GDP已经破万美元。显然,赚大钱的机会在泰国和柬埔寨。HP2海外房产网

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特别后面的短评,你该重点读一下:HP2海外房产网

商界新媒体短评:人类的进步,很大一部分是因为会思考,会总结规律。不过,世界范围内新经济的崛起,中国范围内国情的不同,对规律要知道变通。HP2海外房产网

现在的中国,中国已经发展到了能比肩发达国家之列了,而泰国和柬埔寨纷纷效仿中国的发展,正因为如此,很多人国人就开始转战东南亚,开始投资东南亚房产,其中最火的就是泰国、柬埔寨。HP2海外房产网

去过柬埔寨金边的人都知道,金边就是老外多、年轻人多,整个城市就像一个大工地。见证过深圳发展的人恐怕对此不会陌生,因为当年深圳就是这么走过来的。HP2海外房产网

诚如短评所说:如果你会思考,会总结规律,知道对规律变通,你一定能发现机会!HP2海外房产网

世通君(微信ID:shitonghk002)建议:如果你还没想明白,按成功人士所的话做就好了!HP2海外房产网

有意投资东南亚房产和柬埔寨房产,请联系世通君:136-9223-5060 ;微信公众号:世通海外投资HP2海外房产网

世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自:http://www.shitonghk.com
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